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26.04.22

Aumentó la conflictividad en los contratos de alquiler

Según datos del sector, el último año se duplicó la cantidad de conflictos en los contratos de alquiler, en gran medida porque cada vez más inquilinos no pueden pagar el alquiler, servicios o expensas, en especial tras el primer aumento interanual.

Con aumentos interanuales que superan el 50%, cada vez más inquilinos incumplen sus contratos, por lo que inmobiliarias y propietarios deciden recurrir a nuevas herramientas de garantía como la fianza. “Una variable que miramos como indicador de conflictividad son los contratos que tienen al menos un reclamo por parte del propietario sobre los contratos totales. En lo que va de 2022, este índice aumentó más del 100%”, afirma Pablo González, CEO de la empresa de garantías Hoggax. Y agrega que en un contexto inflacionario como el que atraviesa la Argentina, las subas interanuales alteran de forma sustancial la economía familiar de quien alquila una vivienda. A modo de ejemplo, los contratos iniciados en marzo de 2021, tuvieron en abril pasado un ajuste del 53,7%.

Ante esa situación, mientras muchos locatarios deciden rescindir anticipadamente el contrato (ya que no desean incurrir en incumplimientos que activen intereses moratorios o punitorios), otros optan por destinar todo su capital a pagar el alquiler y resignar el cumplimiento de servicios y expensas.

“De esta manera protegen la vida de su contrato porque, ante la falta de pago del alquiler durante dos meses consecutivos, el propietario puede resolver el contrato, desatendiendo así otra parte importante de sus obligaciones”, sostiene la Dra. Luana Goldschläger, Responsable de legales en Hoggax.

Una tercera situación es la de inquilinos que realizan pagos parciales del alquiler, demostrando intención de pago y de permanencia, pero cuya realidad económica les hace imposible cumplir plenamente.

CÓMO ADAPTARSE A ESTA NUEVA REALIDAD

Ante el aumento del incumplimiento y la conflictividad de los contratos, las inmobiliarias y propietarios han comenzado a priorizar nuevos instrumentos de garantía en detrimento del tradicional título de propiedad.

“Desde que se puso en vigencia la actual Ley de Alquileres, donde se aprueba la presentación de garantía de fianza como aval, hemos notado un crecimiento exponencial de su utilización”, afirma Deborah Sosa, titular de Deborah Sosa Real Estate, y enumera tres razones: la posibilidad de solicitarla 100% online, las facilidades de pagos y la aprobación en 24 horas.

Por su parte, Fernando D’Alvia, coordinador comercial de Toribio Achával, considera: “El mejor instrumento que tiene el propietario para bajar sustancialmente el riesgo en la relación contractual con su inquilino, es contar con una fianza. En caso de incumplimiento, las demás garantías (propiedad o seguro de caución) ofrecen plazos de resolución del conflicto más largos y onerosos”.

“Hace más de 8 años aconsejamos a los propietarios elegir una garantía de fianza antes que una garantía propietaria —coincide Sosa—, y más ahora que los contratos son por 36 meses. Usar una propiedad como aval es más riesgoso, ya que en ese tiempo la propiedad puede haberse vendido, embargado o inhibido su titular. Y por más que en esos casos el locatario está obligado a informar y sustituir la garantía, puede no cumplir dejando al propietario sin respaldo”.

En cambio, continúa Sosa, hay un cumplimiento cercano al 100% por ambas partes cuando contratan una garantía de fianza y el servicio de administración de alquileres, “ya que ante cualquier tipo de incumplimiento, es la misma inmobiliaria la que gestiona los reclamos ante la empresa de seguro”.

Ante la continuidad en el incumplimiento, la ley de alquileres prevé la obligación de una mediación prejudicial antes de iniciar el desalojo. En estas situaciones más extremas, al contratar una fianza, el propietario cuenta con el respaldo económico y legal de la empresa aseguradora. “La mediación se lleva a cabo 100 % desde Hoggax, sin costo alguno para el propietario, quien continuará cobrando por medio de la empresa el canon locativo hasta la efectiva restitución del inmueble”, explica González.
 

 
 
 
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