Prevén mejores perspectivas para 2022 en la construcción

Maria Ines Kries, gerente comercial de Newland, precisa: “2021 es un año que marcó grandes diferencias entre el mercado de usados - con valores en baja y contraofertas fuertes - versus el mercado en pozo - con valores más atractivos en dólares y la posibilidad de pago en cuotas en pesos. El mercado en obra o pozo no se frenó durante 2021, solo estuvo ralentizado. En forma constante se siguieron cerrando operaciones, en especial de unidades de 1 y 2 ambientes, y algunas de 3 o 4 ambientes.Lo concreto es que la gente necesita invertir o comprar sus viviendas.

Mientras no exista crédito, o sea muy difícil acceder a él, las operaciones en pozo van a seguir concretándose”. Y agrega que el mercado siempre valora más las propiedades nuevas que las usadas, por lo que está dispuesto a pagar algo más para acceder a ellas. Proyectos con buena ubicación, funcionales y con amenities, no se han detenido comercialmente durante la pandemia sino que mantuvieron una demanda constante.

“En 2021, con la baja del costo de construcción, los compradores de propiedades en pozo se beneficiaron al replicarse esta circunstancia en el precio final de sus unidades. Las propiedades en pozo sostuvieron los valores del 2020 y no esperamos una baja para el 2022”, comenta.

Leonardo Rodriguez Nader CEO y cofundador de CMVN Comunidad de Inversión es contundente: “El 2021 será un año para recordar, uno de los más complejos y desafiantes para el sector.

Convivimos con una inflación superior al 50% que nos obliga permanentemente a renegociar contratos y condiciones con proveedores y clientes. Sumado a esto, las variaciones en el tipo de cambio no oficial que deterioran cualquier tipo de plan comercial y llenan de especulación el mercado de la compra/venta. Y como corolario, la segunda ola de la pandemia trajo aparejado un cierre total de las obras y las elecciones, que siempre se llevan una atención desmedida y nos paralizan injustificadamente”.

Con respecto a los alquileres, Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, afirma que la ley de alquileres perjudicó muchísimo: “Hizo que muchos propietarios saquen de alquiler sus departamentos, se incrementó la demanda y eso hizo que los valores estuvieran por encima del 50% en pesos, pero con una oferta mucho menor”.

Miguel Ludmer, director de Interwin admite que fue un año bastante difícil para el mercado inmobiliario de Buenos Aires. “Todo el contexto - lo macro económico, lo político y, por supuesto, la pandemia que aún no ha finalizado – fue mutando a lo largo del 2021. Y en ese proceso, entendemos que se fueron aclarando las cosas y que el mercado empezó a interesarse por diferentes proyectos. Los desarrollistas están ávidos en seguir adelante con sus emprendimientos, siguen interesados en comprar nuevos terrenos - buscando por supuesto precios más accesibles-, generando nuevos negocios y nuevos lanzamientos”, indica.

En cambio, considera que desde el lado de los compradores la realidad es que están bastante selectivos. Tienen ante sí un inventario de ofertas bastante amplio, por lo que concretar cada venta es bastante trabajoso, que de hecho se cierran, pero a niveles muy competitivos, y luego de una búsqueda muy exhaustiva de su parte.
 
Desde Rosario, Ari Milsztejn, CEO de G70 Desarrollos, puntualiza: “Todos los factores llevaron a que las unidades bajen sus precios en dólares, lo que generó que, a la hora de cerrar operaciones en obras avanzadas, los tiempos de negociación se estiraran y las ofertas fueran muy por debajo del equilibrio”. No obstante, destacó que las construcciones “avanzaron a buen ritmo” apalancadas por la suba del dólar y si bien los precios en 2021 arrancaron en baja, aumentaron a medida que avanzó el año, siempre tomando el dólar como regulador.

QUÉ SE ESPERA DEL 2022

“Tenemos claro que será un buen año, vemos un contexto propicio para la recuperación de las ventas y el retorno de la inversión”, sintetiza Rodriguez Nader desde CMVN y señala que será necesario algo de tranquilidad en las variables macro para que los inversores se animen a seguir apostando por el país.

“Es un buen momento, la historia ha demostrado que luego de grandes crisis internacionales viene un período prolongado de crecimiento”, dice esperanzado y vaticina que las grandes ciudades, como Buenos Aires, se reordenarán y serán un gran foco de inversión por la infraestructura y los servicios que ofrecen. “La vida urbana se afianzará en una propuesta de múltiples usos. El turismo internacional será un gran reactivador que pondrá a prueba una capacidad instalada insuficiente con muy poca inversión en las últimas décadas”, destaca.

Por su parte, Milsztejn espera que el 2022 sea “un poco más claro, para poder proyectar por lo menos todo el año; la construcción va a seguir porque sigue siendo el único refugio de valor a largo plazo”.

A su vez Kries de Newland puntualiza: “Argentina, es el segundo país fuera de USA (U$S250.000.000) con mayor tenencia de dólares billetes. La aplicación de estos dólares ahorrados depende y dependerá en 2022 de la coyuntura política económica del país.  Los desarrolladores inmobiliarios, conocedores del mercado y de la historia, no han detenido su marcha, la ciudad es una foto de ello, cada día hay más obras. Una muestra de que el ladrillo sigue siendo un refugio de valor y una de las inversiones más seguras”.

Miguel Ludmer, apunta que el movimiento será positivo y que potencialmente se está encontrando el piso de valores, con cual cabe esperar algún rebote para los próximos años. Desde el punto de vista macro hay que resolver lo vinculado a la inflación y a los demás temas macroeconómicos relacionados con la estabilidad

“Muchas personas en el sector coincidimos en la expectativa de que el contexto mejore y la inversión inmobiliaria crezca. Como suelo mencionar, esta sigue siendo una industria muy noble en la que, a pesar de las variaciones del dólar y la altísima inflación, los inmuebles siguen resistiendo.

Y el mejor ejemplo es comprobar que la baja del 20% o del 25% que experimentaron en estos últimos 2 años no guarda relación con los movimientos que sufrió la economía”, puntualiza

CAMBIOS NECESARIOS

Ahora bien, para tener un 2022 mejor que el 2021, los referentes consultados sostienen que es necesario que haya algunos cambios. Rodriguez Nader afirma que “es imperiosa la derogación de la ley de alquileres y/o su modificación hacia un modelo que funcione para todas las partes. Actualmente no le sirve ni a propietarios ni a inquilinos y solo ha generado una suba de precios desmedida e innecesaria”.

Por otro lado, agrega, “es fundamental trabajar en una nueva ley de promoción privada para el acceso a la vivienda. Un país con un déficit habitacional tan alto (1,5 millones de viviendas) tiene la obligación de juntar a todas las partes para encontrar las mejores soluciones a una problemática que no para de incrementarse. Es mucho el trabajo por hacer y para eso deben interactuar Gobierno, sindicatos y empresarios en un plan sostenible”.

Ludmer coincide en la necesidad de dar marcha atrás con la ley de alquileres, un ordenamiento que no pudo cumplir con sus objetivos, con lo cual si esto se concreta se puede esperar un mercado que se reactive y comience a recuperar rentabilidad y esto atraiga nuevamente a muchos interesados.

Milsztejn, en tanto, opina que las acciones necesarias son las mismas que en años anteriores: “Reglas claras, beneficios impositivos y fiscales para el que construye y para el comprador que motoriza, servicios básicos acordes al crecimiento urbano, entre otras”.

En la misma línea, Nucifora afirma que sus “las expectativas del 2022 son construir entre todos un mercado más sano, más competitivo, con mejor financiamiento y acceso a la vivienda. Ver de qué manera una persona de clase media, media baja y media alta puede acceder a su vivienda. El déficit de millón y medio de viviendas sigue existiendo en Argentina y creemos que un plan accesible de cuotas en pesos, a un plazo superior al transcurso de la obra, por ejemplo 120 meses, va a dinamizar mucho el mercado”.

“Probablemente, la industria del Real Estate en la Argentina está atravesando una de sus peores crisis, la cual nos ha permitido trabajar en equipo en las cámaras e instituciones que nos representan, hemos podido plantear de un lado y del otro del mostrador los desafíos interesantes que tenemos hacia adelante —concluye Rodriguez Nader—. Hay mucho por hacer, estamos en un momento complejo, pero también vemos las oportunidades que hay en muchos aspectos y eso nos alienta a redoblar los esfuerzos”.