La desconfianza provocó el 20% del retiro de los alquileres de vivienda

Sostuvo que en relación con los conflictos, hay que distinguir los destinos, y que es en vivienda donde se producen la mayoría de los conflictos entre locadores y locatarios. “La ley 27.551 fue sancionada con la finalidad de beneficiar a los inquilinos y terminó perjudicándolos, especialmente a los de vivienda, porque al establecer el reajuste del alquiler únicamente en forma anual y por un índice elaborado por el Banco Central y no por el INDEC, en un contexto inflacionario previsto superior al 45% anual, los locadores ante la imposibilidad de seguir aplicando el escalonamiento semestral del precio, parten de una base superior para compensar un año de alquiler fijo. Esto ha producido aumentos de base superiores al 40%. Recordemos que ahora el plazo mínimo locativo es de 3 años y el nuevo índice genera desconfianza a los propietarios, muchos de los cuales, han retirado sus inmuebles de la oferta de alquiler y los ponen en venta o directamente los conservan desocupados esperando tiempos mejores pensando que la ley puede ser modificada”.

En la mayoría de los casos en que los inquilinos en principio se habían acogido al DNU 320/2020 cuya vigencia finalizó el 30/09/2020, las partes formalizaron acuerdos privados dejando de lado el DNU y acordando prórrogas de los contratos vencidos, agrega Abatti. La prórroga es la continuación del contrato en el tiempo, modificando solo el monto del alquiler para adaptarlo a la inflación o a la realidad del mercado. Entonces, se siguen rigiendo por el Código Civil y Comercial y no por la ley 27.551, ya que ésta dispone en su art. 23 que será aplicable a los contratos que se celebren a partir del 01/07/2020 y no a los anteriores y, consecuentemente a sus prórrogas. Estos contratos y sus sucesivas prórrogas no deben registrarse en la AFIP conforme la Res. Nº4933/21. Recordemos que el límite de las prórrogas es el plazo máximo legal (para vivienda 20 años y los restantes destinos 50 años), descontando el del contrato original y sus prórrogas, si las hubo.  

“En cambio si el contrato anterior a la ley 27.551 se renueva, entonces entra dentro de esa ley y el plazo mínimo es de 3 años y debe registrarse ante la AFIP, porque la renovación implica novación de la obligación, conforme a los arts 933 y siguientes del Código Civil y Comercial, a diferencia de la prórroga que solo es la continuación del contrato”.  

En lo que se refiere a comercio, galpones y oficinas, el especialista indica que “la ley 27.551 derogó la anacrónica prohibición de indexar impuesta por la ley 23.928 del año 1991. Es este aspecto, es positiva porque permite aplicar los índices que libremente elijan las partes (INDEC, Cámara Argentina de la Construcción, etc.)  y con la periodicidad que acuerden (trimestral, semestral, etc.)

ACHICAMIENTO DE LA OFERTA

Se calcula que se han retirado del mercado de oferta locativa para vivienda cerca del 20% de los inmuebles, motivado por la desconfianza que genera en los propietarios la ley 27.551 respecto de la fijación obligatoria del alquiler en forma anual y por el índice de ajuste, además por la complicación y consecuente elongación de los juicios de desalojo. “También desalienta la magra rentabilidad de los inmuebles, que no supera el 2% anual antes de impuestos y, por último, la falta de seguridad jurídica y el cambio constante de las reglas por parte del Estado. Esto espanta a los inversores, que prefieren comprar, por ejemplo en Uruguay, donde las reglas son claras y la rentabilidad ronda el 4% anual en dólares”, precisa Abatti.    

CONFLICTOS Y SOLUCIONES

En la mayoría de los casos de vivienda, se negoció al fin del DNU 320/2020, eso es en septiembre de 2020  y el resto, durante la vigencia del DNU 766/2020, que finalizó el 31/01/2021. “Los inquilinos que se siguieron acogiendo al último DNU, el 66/2021, que rigió hasta el 31/03/2021, no alcanzan al 8%. Y en estos supuestos, deberán restituir los inmuebles o serán desalojados. Las deudas acumuladas, cuando se arribó a algún tipo de acuerdo, fueron canceladas y algunas condonadas parcialmente. No se producirán desalojos masivos, como anunciaron algunas agrupaciones que representan a los inquilinos”, asegura Enrique Abatti.  

“El DNU 66/2021 y las deudas acumuladas, serán pagadas entre 3 y 12 cuotas según elijan los locatarios. Y si ellos no pagan, lo harán los fiadores (si existen y no se insolventaron), de lo contrario, los locadores tendrán que pasar la deuda a pérdida. Como siempre con estas legislaciones demagógicas, los locadores terminan pagando los platos rotos y esto en el mediano plazo se vuelve en contra de los inquilinos, porque desalienta la inversión inmobiliaria destinada a alquiler. En el caso de los locales comerciales, oficinas, galpones, desde el principio del DNU 320, se arribaron a acuerdos de rebajas temporarias de los alquileres o condonación de los mismos durante las restricciones de la pandemia, según las actividades” concluye .