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28.07.20

Los negocios de cercanía sacan ventaja

Aunque todavía es prematuro para conclusiones definitivas sobre el resultado de la pandemia en los locales comerciales, no hay duda de que fueron uno de los más damnificados del mercado inmobiliario. Negociaciones y transformaciones que se operaron, en la visión de tres especialistas.

Mercado Retail S2 2019 - Colliers
Mercado Retail S2 2019 - Colliers

Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank Argentina, afirma que fueron “el sector del comercio minorista más golpeado, ante la imposibilidad completa de operar en muchos de sus rubros, aunque es difícil saber el real impacto en términos de contratos y locales cerrados durante y post pandemia”.

Afirma que al menos un 30% está hoy seriamente comprometido, y el regreso no se vislumbra rápido ni del mismo modo. Los que sobrevivan tendrán quizás la chance del consumo “revancha”, como ocurrió en otros países, pero esa situación está lejos de llegar.

Sin embargo, las negociaciones funcionaron ya que “hubo acuerdo en casi todos los contratos, tanto de calle como centros comerciales, condonándose hasta el 100% del pago en algunos caos”, agrega Speranza.

Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers Internacional, coincide en que hubo empatía con los locatarios. “Esta es una tendencia que ya se viene percibiendo en los últimos años y ahora se ha intensificado.

Las negociaciones se dividen en el corto, mediano y largo plazo.

En el corto plazo se ven situaciones donde se bonifican alquileres de entre el 50% y hasta el 100%, aquellos rubros que estuvieron cerrados, hasta descuentos del 20/30% y pago total de alquileres,en aquellos que están operando parcialmente.

Los inquilinos que poseen contratos con porcentaje de las ventas y VMA, en su gran mayoría gastronomía y cafeterías están abonando solo los primeros, y ya se está negociando que en el caso de apertura de salón pagaran el 50% del VMA y porcentaje, el mayor de los dos.

Zuliani comenta que “estas últimas son parte de las negociaciones de mediano plazo. En el largo plazo, el caso de renovaciones por ejemplo, se están viendo descuentos de 30/35% en los cánones locativos o reducción en el porcentaje de las ventas al menos en los primeros 12 meses”.

Ariel Naem, asesor del área Comercial de Baigún, tiene una visión en el mismo sentido, sobre el diálogo entre propietarios e inquilinos: “Notamos una excelente predisposición entre las partes, a pesar del agotamiento económico y la asfixia comercial debidos a tantos días sin trabajar” Apunta que existieron dos periodos marcados a la hora de negociar. En un comienzo de la pandemia,  hay inquilinos que negociaban pagar 25% a 50% del valor del alquiler más los gastos.  Sin embargo con el último endurecimiento de la cuarentena sucedieron dos situaciones. La primera, fue la solicitud de la condonación del mes de alquiler de 50% al 100% del monto a abonar y la segunda, la recisión del contrato de manera definitiva. Las nuevas restricciones para la apertura de locales comerciales y el endurecimiento  de la cuarentena estricta  en la Ciudad de Buenos Aires hasta el 17 de este mes complicaron aún más el pago y las negociaciones de los alquileres de locales comerciales. 

En cuanto a la cantidad de operaciones comerciales que se dieron de baja, no fueron significativas, ya que las mismas en su gran mayoría fueron solo fueron aplazadas, estimó.

SHOPPINGS VS CORREDORES

“La gran paradoja de esta situación – sostiene Speranza- fue que lo que creíamos acabado terminó siendo el ganador: los negocios de proximidad y el comercio barrial, por tener capacidad de dar soporte y servicios se ha mantenido mejor que las grandes cadenas de comidas, o los centros comerciales de mayor escala”.

“En relación, a los principales corredores de la Ciudad de Buenos Aires,  comparado a los valores normales de vacancia, notamos que hay un aumento  en lo que va de la cuarentena, de un 30% de locales comerciales liberados” estima Naem. Sin embargo y a pesar de dicha situación, sostiene que están recibiendo de a poco el interés de varias marcas que aprovechan este contexto para posicionarse en puntos estratégicos de la Ciudad y con precios más adecuados a la situación actual.

Los negocios de cercanía continúan avanzando, en la opinión de Zuliani. “Los retailers están buscando captar los consumidores en su lugar de residencia y convertirlos en habituales.    

Esta tendencia sumada a la baja sostenida de la tasa de retorno de alquileres de locales va a impactar en los principales corredores comerciales. Esta situación favorecerá seguramente al surgimiento de proyectos mixtos residenciales, comerciales a lo largo de estos corredores.  

“El tiempo también nos dirá como continuara el reparto de la actividad comercial entre los shoppings y los corredores comerciales. Hasta que el mercado no esté operando en su totalidad no podremos saber si esa relación se verá afectada”, concluye. 

“En cuanto al éxodo de las marcas desde los shoppings a las principales  avenidas de la ciudad, estamos viendo que empiezan a aparecer consultas  con mayor frecuencia, pero todavía no podemos considerar dicha situación como una acción contundente que podamos afirmar” indica Naem.

MERCADO EN DECLIVE

Zuliani puntualiza que el retail  desde principios del 2020 se encontraba en un Mercado en Declive, donde había pocos desarrollos nuevos, los alquileres y las ventas sufrían una caída e incluso había proyectos abandonados. Y vino la pandemia. “Hay que destacar que estamos en plena tormenta y que solo cuando esto termine podremos dimensionar el verdadero impacto en el mercado comercial. Estamos en un escenario muy intenso, donde los economistas más importantes del país nos adelantan, un panorama económico peor que el 2001. 

La compañías grandes, medianas y chicas que poseen un canal de Retail, están pensando o reduciendo ya fuertemente sus puntos de venta físicos e incrementando la venta on line. 

En este contexto va a ver un gran movimiento de reacomodamiento y es ahí donde los propietarios y desarrolladores deberán captar esta nueva demanda del mercado para reposicionarse”. 

VENTAS ON LINE

El mercado de Retail venia transformándose ya en los últimos años. Lo hábitos de compra están cambiando, pero durante la pandemia, para Domingo Speranza, sólo creció en los que tenían sus canales desarrollados, y tuvieron un aumento significativo.
 
“Los Dark kitchen y los Dark market son los nuevos nichos de mercado en el negocio comercial, impulsados y en algunos casos con proyectos propios directamente por las compañías de delivery” sostiene Marcelo Zuliani, quien considera posible que en 3 años el delivery puede representar el 30%  de las ventas de un local contra el 6/7% en el pre-covid. Hoy las ventas por delivery han crecido y en algunos rubros se ha incrementado hasta el 10/15%.

La venta online acelero sus tiempos, aunque ya era un punto más de venta para las grandes marcas, indica Ariel Naem. “Hoy todos los comercios se vieron en la necesidad de adaptarse a la modalidad online y sumar ventas por ese canal. Sin embargo debido a la demanda actual que tenemos sobre los corredores principales verificamos que no reemplaza a los mejores puntos de venta que son  las avenidas más importantes de la ciudad”.
 

 
 
 
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