Sabado 6 de Junio de 2020
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13.05.20

El día después en el Real Estate

El cambio de hábitos, aún después de superada la pandemia, se extiende por los diferentes segmentos del real estate: retail, vivienda, oficinas y aún diseño de mobiliario. La opinión de una especialista, Mariana Stange.

Durante más de un mes la población ha comprobado que puede vivir con lo esencial. Si bien nuestra visión no es apocalíptica respecto al consumo, creemos que las prioridades y preferencias de la sociedad cambiarán. Las marcas deberán reinventarse para atraer compradores y también los locales de venta. Ya veíamos en el mercado AC (Antes del Covid) cómo muchas empresas estaban generando cultura de marca, dándoles una arquitectura definida a sus locales a lo largo y ancho del mundo, donde se intervenía en lo sensorial y experiencial. En el futuro se sumarán propuestas creativas para saltar el obstáculo del miedo e invitar así al consumidor a entrar y comprar. ¿Estaremos ante un simple cambio de superficies? O, como estuvimos hablando con algunas marcas ¿Se viene la venta personalizada? No creemos que esto sea sustentable para todo tipo de productos, que cuentan además con la competencia de la venta on line. Sin embargo estamos viendo como el mundo del retail en general ya está trabajando en mirar tendencias, listar conflictos y crear soluciones.

Si bien aún es pronto para detallar los hábitos de consumo del post pandemia, es muy probable que la búsqueda de vivienda atienda a distribuciones más abiertas y flexibles. El confinamiento nos está haciendo valorar más los balcones, patios y terrazas. El efecto outdoor alterará las prioridades de los que busquen una propiedad en el futuro, y si bien no vemos cambios drásticos en los hábitos con respecto a las ubicaciones de compra los clientes podrían tener mayor predisposición a nuevos barrios, más periféricos, muchos de ellos más bajos y residenciales con la posibilidad de vistas verdes y mayor luminosidad más la ventaja de una mejor relación precio/calidad. Además, los nuevos hábitos han incorporado no solo el trabajar en casa sino también hacer deporte, por lo tanto los nuevos diseños deberán atender a contar con un espacio para trabajar  y también espacios flexibles que permitan no solo la recreación sino también la práctica de ejercicios. ¿Será la evolución del play room? ¿Volverá el escritorio al lay out familiar?.

El cambio de hábitos llegará también a la operación de los edificios. ¿Quién nos recibirá al entrar a un edificio? ¿Cuántas personas podrán subir juntas en un ascensor? ¿Cómo se constatará la higiene y desinfección de espacios de uso común como salas de reuniones y auditorios?

Las empresas de administración están diseñando nuevos protocolos de seguridad e higiene. Está habiendo un diálogo abierto entre éstas empresas y compañías fabriles y logísticas, que están más avanzados en el estudio de ésta temática. Sin embargo se crea desde cero ya que no hay, en el mundo corporativo, antecedentes de algo siquiera similar.

Ya hemos recibido consultas de algunas empresas respecto a redensificación de sus oficinas. Con un código de urbanización recién estrenado donde se habilitaba 1 persona cada 6m2 (luego de muchas décadas de un ratio de 1/10m2) la pandemia nos enfrenta con la necesidad de trabajar de modo más holgado.

Está comenzando a hablarse de una superficie promedio de 12m2 a 16m2 por persona, lo cual implicará puestos de trabajo más grandes, mesas para almuerzos más separadas y salas de reuniones con mayor tamaño y mejor ventilación.

¿Se plasmarán éstas primeras hipótesis en realidad? Es una pregunta que dejamos planteada. Esto obligaría a las empresas a tomar oficinas más amplias. Una opción que están empezando a debatir los facilities managers de las compañías es la de manejar distintos turnos de trabajo y que un mismo puesto sea ocupado por más de una persona o home office para una parte del staff y no de modo constante, tal vez uno o dos días por semana. Las empresas analizan la posibilidad de incorporar “back offices” en sus estructuras, esto les permitirá disminuir la densidad en sus oficinas centrales manteniendo costos locativos. Oficinas satélites como algunos las llaman puede ser una oportunidad para oficinas categoría B con ubicaciones periféricas, que esta pandemia nos deje. Los propietarios de oficinas vacantes están analizando la inversión de equiparlas para ser una opción plug&play para esta demanda insatisfecha que está empezando a cobrar vida.

CAMBIO DE HABITOS

En ciudades como Milán se está trabajando fuertemente en un cambio del sistema del transporte ya que los primeros análisis están arrojando que son una gran fuente de contaminación y contagio. La bicicleta está siendo el vehículo propuesto por excelencia. Si esta tendencia llega a nuestro país, deberá evaluarse en los edificios contar con un espacio ad hoc para ellas, y no uno residual como es hoy en la mayoría.

Las grandes empresas de mobiliario de oficinas ya están trabajando en nuevos diseños, atentos a este cambio de hábitos. Entre las soluciones que ofrecen podemos citar:

• Incorporación de paneles autosustentables o que permitan una separación física en ambientes de trabajo tipo open space
• Nuevos puestos; desde el replanteo de los puestos convencionales mediante dimensiones repensadas que permitan reducir la densidad y aumentar separación entre ocupantes hasta nuevos diseños que brinden mayor distanciamiento y escritorios separados para mayor protección
• Utilización de paneles traslúcidos que permiten la conexión visual y auditiva
• Separadores individuales, móviles y personalizables

Creemos que este tiempo de cambio nos invita a un nuevo liderazgo, está en cada uno aceptar el reto o dejarlo pasar.

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Pasado, presente y futuros posibles de las oficinas
Cómo fueron evolucionando los espacios de trabajo y cuáles son los cambios que propone el futuro, Covid 19 mediante, en el análisis de la arq Mariana Tambussi, socia de la arq Marina Kurcbart en ProyectoTK y especialista en facility management. I Parte.
 
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