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05.03.20

Se mantiene la oferta en alquileres

Ante la falta de crédito y un mercado con menores ventas, la oferta de alquileres se mantiene en la ciudad de Buenos Aires. Los precios si bien han aumentado, se ubican por debajo de la inflación, un 33 % anual promedio. La opinión de los brokers consultados por Áreas Globales.

Fuente: Soledad Balayans
Fuente: Soledad Balayans

Ante la actual situación ¿se han volcado al mercado más unidades para alquilar?

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt, precisa que hoy en la Ciudad de Buenos Aires hay 10.000 departamentos para alquilar. Es casi un 10% de la oferta de departamentos en venta. Y, por el contrario, la demanda de alquileres es mucho mayor que la de venta. Es por todo esto que actualmente se mueve mucho más el mercado de alquileres que de venta. A pesar de que la renta en dólares es baja para el propietario.

Mario Gómez, directivo de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, apunta que en general, como consecuencia de que a la gente se le hace más difícil comprar, no tiene otra alternativa que alquilar. Por lo tanto, todo lo que se incorpora al mercado en precio, es absorbido rápidamente por la demanda.

Sin embargo, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Inmobiliaria que opera en la zona sur, opina lo contrario y señala: “Semana tras semana y con más frecuencia, advertimos son más los propietarios que nos solicitan tasar sus inmuebles residenciales (departamentos) con objetivo de venta reemplazando la inversión inmobiliaria de renta residencial por otros usos para su dinero”.

¿Se piden precios en dólares, ante la baja rentabilidad? ¿O bien se pautan indexaciones?

El mercado de alquileres se mueve en pesos. El propietario ajusta sus pretensiones a las reales posibilidades de la demanda tanto en lo que se refiere a la moneda como al ajuste de los contratos. “Los alquileres tienen ajustes semestrales del 15 por ciento -por debajo de la inflación-, más cercanos al comportamiento de los salarios de los inquilinos” apunta Gómez. A su vez,  Dimitrio resalta que no se solicitan precios en dólares. Respecto de las actualizaciones y dependiendo de los acuerdos a los que se llegue, éstas se encuentren entre el 15% - 17,50% semestrales.

¿Los propietarios se avienen a hacer quitas en las renovaciones?

“El propietario al momento de renovar evalúa la conveniencia. Si es mejor seguir con el mismo inquilino o buscar uno nuevo. Si el inquilino actual es bueno y cumplidor, probablemente decida renovar por un precio menor al mercado”, indica Altgelt.

Mario Gómez coincide en que cada contrato es el fruto de una negociación entre inquilino y propietario. El propietario prioriza a un buen inquilino que pague en término, que cuide la unidad y que ofrezca buenas garantías. En muchos casos, luego de una buena experiencia, el propietario prefiere continuar con un buen inquilino, aún resignando el valor del alquiler en las renovaciones.

A su vez, Dimitirio consigna que no hay quitas pero, en la mayoría de los casos, las locaciones que se renuevan no tienen importantes incrementos en términos reales respecto del último valor locativo del contrato vencido.

¿En qué zonas hay mayor demanda? ¿Y cuáles se ven más afectadas?

Mario Gómez precisa que la demanda de alquileres se concentra en las zonas de mejores accesos, cerca de la red de subterráneos y en el corredor norte de la Ciudad que es la preferida por la gente del interior y del Gran Buenos Aires (estudiantes, gente joven que se independiza e ingresa al mercado laboral de la Ciudad, etc.). Estas zonas tienen mejor infraestructura y significan menores costos de transporte y menores tiempos de viaje.

Di Mitrio indica que en líneas generales hay una demanda sostenida. “En las áreas donde desarrollamos nuestras actividades (Barracas, La Boca / Catalinas Sur y San Telmo) se absorben rápidamente tanto unidades pequeñas como de mayor superficie”.

Ante el aumento de los alquileres, ¿los inquilinos se mudan en busca de precios más bajos?

Altgelt considera que así como el propietario hace una evaluación al momento de renovar, el inquilino hace lo mismo. Y en ese análisis pone el costo que genera una mudanza. Y resalta que también las expensas están jugando un papel muy importante en los inquilinos al momento de decidir un alquiler

 Por su parte, Gómez comenta que en la medida que un barrio es considerado más seguro, mejor comunicado, con mejor infraestructura, mejores colegios, costos de los servicios, mejores centros de salud, etc., la demanda se consolida.

“No podemos desconocer que el canon de alquiler de un pequeño departamento en el corredor norte de la Ciudad es similar al de una casa en ciertas localidades de Gran Buenos Aires. Si hubiera más seguridad, mejores medios de transporte, más infraestructura, seguramente se produciría ese “arbitraje de zona” (fenómeno por el cual la gente resigna zona en pos de una superficie mayor de vivienda) y no estaría tan concentrada la demanda en pocos lugares”, puntualiza.     
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Cómo construir ante el nuevo escenario
“La actualidad nos enfrenta a tres olas: el Covid, la recesión y el calentamiento global, y a partir de esas tres condiciones habrá que analizar toda la cadena de valor que involucra una obra, desde el proyecto hasta su comercialización”, puntualizó el ingeniero Marcelo Lozano, gerente de Obras del Grupo Alvear.
 
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