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Portada / Bienes Raíces y Arquitectura / Nota

14.01.20

Parámetros novedosos en el segmento de oficinas

Aunque con una rentabilidad menor el sector de oficinas mantuvo su propia dinámica, en el año que acaba de finalizar. La visión de Mariana Stange sobre la evolución del segmento.

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Destacamos como novedad, un cambio en el ratio cantidad de operaciones de alquiler VS cantidad de operaciones de venta. Esta relación, que históricamente se mantiene en 70/30, se corrió a 60/40.

Como ocurre en tiempos de incertidumbre la propiedad es refugio de valor, y dentro del mercado inmobiliario el segmento corporativo otorga mayor rentabilidad y certidumbre. Si bien, es importante aclararlo; la rentabilidad ha caído en términos porcentuales, se han realizado importante cantidad de ventas en el año, en distintas categorías y montos de inversión. Y esto confirma la hipótesis esgrimida: El mercado corporativo es una opción, si bien conservadora, de capitalización. El inversor corporativo es sofisticado. Entiende el mercado y siempre está atento a oportunidades de negocio. Su mirada es de largo alcance por lo cual su análisis no es coyuntural. Este año, nos hemos sentado en mesas de análisis de proyectos ambiciosos, asesorando en temas de diseño y de precio, y estamos seguros que el 2020 será igual.



En cuanto a valores, terminamos el año con precios de ofrecimiento estables en el segmento A+ y A en líneas generales. Se han realizado importantes movimientos, empresas que se han relocalizado y otras que sumaron metros a sus oficinas. La vacancia se mantiene por debajo del 10%. Esto es sano y permite el libre fluir de alquileres sin abusos de ninguna de las dos partes del negocio (propietario/locador-locatario). Este ratio mantiene los valores de alquiler estables, a pesar del cada vez mas alto impacto de los gastos fijos (expensas e impuestos) sobre el monto locativo.

Ciertamente, el sector más castigado en cuanto a desaceleración de la demanda fue el segmento B y esto impactó en el mercado ofrecido y en las negociaciones de cierre. Con transacciones más agresivas y con creatividad se logró colocar gran parte de la cartera vacante. Esta categoría bajó valores, nominalmente y también financieramente ya que en algunas operaciones en virtud de los meses de gracia acordados se lograba bajar el monto del contrato sin tocar sustancialmente el valor nominal U$S/m2. Seguimos viendo de todos modos en este sector alta vacancia, sobre todo en el centro de la ciudad, debido a que si bien tenemos empresas que han tomado metros, tenemos otras que los han dejado. Podemos hablar de promedios de valor de ofrecimiento de: U$S 32-37/m2+IVA para la categoría A+;U$S 18-25/m2+IVA para la categoría A; U$S 10-15/m2+IVA para la categoría B, con un  margen de valor en cada categoría que está dado principalmente por las diferentes localizaciones posibles.

Comprometidos como estamos con nuestro mercado, y apasionados como somos, este año nos abocamos a la construcción de tres nuevas subcategorías dentro de las conocidas categorías A+, A y B. Ellas son: resiliente, boutique y sustentable. Establecer parámetros del mercado y segmentarlo nos permite estudiar de cerca su evolución y tendencias.

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