Domingo 22 de Septiembre de 2019
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21.08.19

Repercusiones de las Primarias en el real estate

Tras el shock electoral, la pregunta de sus efectos sobre un mercado que ya afrontaba carencias parece de respuesta incierta. Áreas Globales consultó a desarrolladores, arquitectos y brokers para evaluar cómo impacta en los negocios la actual situación.

“El inesperado resultado de las PASO indica un cambio profundo en el ánimo de la sociedad y sus expectativas, tanto económicas como políticas. Restan alrededor de ocho semanas para enfrentar las elecciones, y dependerá de la evolución de la economía en dicho lapso para ver de qué manera afecta al mercado inmobiliario en particular”, estimó el arquitecto Mario Goldman, del estudio homónimo. El fuerte crecimiento del valor del dólar todavía no se está reflejando en el mercado inmobiliario, si bien se trata de un mercado que sufre en la inestabilidad; ¿Se mantendrán los precios en dólares?, ¿disminuirán? “Se está frente a un mercado a la expectativa, conservador y con muy pocas operaciones”, subrayó Goldman.

LA INCIDENCIA EN LOS NUEVOS PROYECTOS

Sin embargo, en el caso de los desarrollos inmobiliarios en ejecución, considera que se presenta una coyuntura favorable: los insumos de materiales y mano de obra se pactan en pesos moneda nacional, con lo cual los costos se reducen significativamente, por lo menos hasta que la inflación y el valor del dólar tiendan a trasladarse a ellos.
“Hoy en el mercado inmobiliario no hay valor /precio cierto de las propiedades. Esta caída de la actividad preanuncia meses de fuerte contracción de la economía, y de este mercado. Si los indicadores económicos se estabilizan, el final de este camino es promisorio, pero, ¿cuándo y cuán lejos está?”,

Por su parte, Gustavo Ortolá Martínez, de Go Real Estate, explicó que hasta julio e incluso agosto, notaban cierto repunte de la actividad. “Ante la actual situación el mercado se paraliza, pero después habrá un ajuste mayor en los precios, sobre todo de los usados que ya estaban a la baja. Pero, por otro lado, el costo de la construcción quedará muy bajo generando una oportunidad hasta que la inflación licue la devaluación”, subrayó.  Por otro lado, consignó que están por lanzar proyectos, en los que habrá seguramente una renegociación en los valores de la tierra, y recalcó que producir m2 en dólares se presenta como una oportunidad.

En el mismo sentido, Daniel Mintzer, de la desarrolladora GYD, también se mostró con buenas expectativas pese a todo. “Estamos proactivos haciendo cosas, con siete proyectos avanzados, y tres nuevos en perspectiva”. Sin negar que el cambio de frente ha creado incertidumbre, tampoco considera que se trata del apocalipsis: “Es un momento que habrá que pasar, sin abandonar el trabajo, y el resultado dependerá de lo que haga cada uno de nosotros. Hemos salido fortalecidos en otras oportunidades. Habrá que mantener la cautela, sin movimientos audaces, pero tampoco bajando los brazos”. En relación con los nuevos proyectos, comentó que acaban de cerrar la compra de un terreno en Medrano entre Honduras y Gorriti, para la construcción de departamentos de dos y tres ambientes; de llegar a un acuerdo con Copelle, para otro emprendimiento de 15.000  m2 en Barracas y otro más en Colegiales, aún en ciernes, mediante otra alianza.

EL IMPACTO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

A su vez, Marcelo Di Mitrio, de la inmobiliaria homónima, trazó un cuadro de la situación: “Acelerada devaluación del peso, activos argentinos desplomándose, candidatos (Macri y Fernandez) que evaden hablar entre sí hasta que advierten resulta inevitable hacerlo, medidas económicas tardías, insuficientes y transitorias anunciadas por el Gobierno, el “gran ganador del domingo” (Fernández) manifestando que “el dólar a $ 60 está en un valor razonable”, disparada de la inflación, congelamiento del precio de los combustibles y en medio de todo eso, la volatilidad comienza a ceder y se comienza a vislumbrar un tipo de cambio que parece encontrar un nuevo equilibrio entre los $ 55 y $ 60 por cada dólar.

¿Es posible prever un escenario futuro, sin considerar cómo llegamos hasta aquí? La salida de la convertibilidad y su devaluación asociada, en 2002, impactaron en el valor de mercado de los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires a tal punto que cayeron un 50% o algo más, siempre medido en dólares, respecto de los valores de los últimos días de diciembre de 2001. Probablemente producto de nivel de endeudamiento de las familias argentinas y de otras particularidades de aquella crisis, la corrección fue rápida y natural. El rápido “ajuste precio” evitó el desplome de las “cantidades vendidas” iniciándose un ciclo creciente, con una ligera corrección en los tipos del “cepo cambiario”, y donde el valor del m2 en la ciudad creció, entre 2002 y 2018, en torno al 350% o más en aquellas unidades aptas para ser vendidas con créditos hipotecarios, atento la explosión de 2017. Mientras esto ocurría, crecía la cantidad de inquilinos, lo cual evidencia que, a lo largo del ciclo inmobiliario iniciado en 2002, el inversor predominó por sobre el usuario final. Así llegamos al 2018 con el motor de los créditos hipotecarios en OFF, la devaluación del peso operando fuertemente a niveles del 100% entre ambas puntas del año.

Las consecuencias dañaron la macro y llevaron el nivel de la actividad inmobiliaria en la ciudad a los tiempos del periodo 2012-2015.

LA CORRECCIÓN DE PRECIOS

En junio de 2019, el último informe, emitido por el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, muestra el décimo tercer mes consecutivo de caída interanual en la cantidad de actos de compraventa; mientras que los precios exhiben una caída en el valor de escrituración promedio, que pasó de US$ 148.705 (junio de 2018) a US$ 115.544 (julio de 2019), acumulando una baja interanual del 22,30%. Precios que se corrigen sin que impacten en las cantidades escrituradas, las que se encuentran en niveles mínimos históricos.

¿Si la corrección de precios hubiera sido mayor, las cantidades escrituradas hubiesen reaccionado en la misma dirección? Di Mitrio apunta que hay muchas razones para pensar que “si”, pero el escenario de hoy ya no es el de junio de 2019. “Este escenario suma casi un 30% de devaluación del peso a aquél. El mercado pareciera haber quedado plantado en un lugar donde, a estos precios, no le resulta conveniente comprar al inversor, al tiempo que resulta inaccesible comprar al usuario final tanto para primera vivienda como el que cambia para mejor.  Lo que viene nadie lo sabe. No obstante, saber cómo llegamos hasta aquí nos permite presumir la forma, sólo la forma, que el futuro podrá tener”, resaltó.
 

 
 
 
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