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07.04.21

Sólo el 5% de la población califica para un crédito hipotecario

Si bien hay coincidencia en que las exenciones impositivas y el blanqueo representan un gran incentivo para la construcción, aún falta el gran dinamizador: el crédito hipotecario. La opinión de los desarrolladores y especialistas.

Gerardo Azcuy, María Laura Calle y Ángel Seggiaro.
Gerardo Azcuy, María Laura Calle y Ángel Seggiaro.

Ante la reciente promulgación de la ley 27613, que aún falta reglamentar, desde Áreas Globales consultamos las opiniones de la Arq. María Laura Calle, Proyect Leader Banca Hipotecaria, del banco Provincia de Buenos Aires; el Arq. Ángel Seggiaro, socio y directivo de la empresa rosarina Fundar; y el Arq.  Gerardo Azcuy, fundador socio y Director General de Azcuy.

La industria de la construcción es el gran dinamizador de la economía y el impacto tributario sobre un proyecto de inversión inmobiliaria requiere revisiones ya que es determinante a la hora de evaluar rentabilidad y expandir la capacidad de producción para el inicio de un círculo virtuoso
“Las medidas referidas a exenciones a la construcción siempre son bienvenidas dado que el impacto impositivo en un proyecto de inversión inmobiliaria es importante, pero lo que realmente necesita el mercado es impulsar el crédito al developer o desarrollador para el financiamiento de nuevos emprendimientos y al usuario final para que más personas puedan acceder a la compra de vivienda. Hoy solo el 5 % de la pirámide poblacional puede calificar para un crédito hipotecario”, recalca María Laura Calle.

Angel Seggiaro coincide en que todo incentivo para que se aproximen capitales a la industria de la construcción, basada exclusivamente en el capital privado, es bienvenido “Cuánto éxito tenga depende de la claridad y sencillez de la reglamentación y de la confianza que eso genere y que la operatoria sea práctica y sencilla. La construcción privada, aún más en el interior, se mueve con capitales cien por cien genuinos y basados en el estado de "confianza" del inversor pequeño y mediano, no hay una política de gran inversor o corporación. Si las medidas pensadas llegan a interpretar las necesidades de estos pequeños o medianos inversores, tendrán efecto”, destaca.

LA SITUACIÓN CREDITICIA

Ante la consulta sobre los proyectos que comenzaron con créditos UVA, la arquitecta Calle indica que la situación de los créditos UVA para el developer o desarrollador no tuvo gran impacto en relación a lo que se esperaba a partir de 2016. Por tratarse de créditos de mediano plazo tienen y cierta flexibilidad para su cancelación de modo total o parcial (en general se otorgan en desembolsos) en relación al incremento que pueda implicar aumento de cuotas o capital.

En cambio, puntualiza que “los créditos hipotecarios para el usuario final requirieron medidas extremas para poder equilibrar la merma en los ingresos de los titulares de créditos UVA producto de la crisis; en este sentido el congelamiento de cuotas aplicado en el último año  y medio posibilitó el mantenimiento del valor de la cuota que, a partir de marzo de 2021,  comienza a experimentar incrementos nuevamente, dado que este congelamiento implicó retrasar los pagos por un tiempo determinado cuyo vencimiento operó a fines de febrero de 2021.  Además, para los que tenían algo de ahorros, igual que lo sucedido en la Post Crisis 2001, la brecha entre moneda local y extranjera propició cancelaciones que representaron un porcentaje cercano al 10 % de las operaciones”.

 Al enfocar la necesidad de contar con créditos hipotecarios, Calle precisa: ‘’Si bien se ha hablado de una nueva fórmula atada al salario para reemplazar a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) a la fecha no se ha instrumentado en ninguna entidad financiera. En estos días se habla de un anuncio para la reactivación de créditos hipotecarios vinculados con la fórmula mencionada precedentemente que estarían vinculados a la operatoria PROCREAR que, a través del Banco Hipotecario, lanzaría una línea de préstamos para construcción de vivienda. Esto implica un primer paso de cara a una futura instancia que necesariamente debe comprender la compra de vivienda, considerando también que resulta indispensable para esto liberar las restricciones a la compra de moneda extranjera o crear un instrumento que permita este tipo de operaciones”, resalta.
 
 ALCANCES DEL BLANQUEO
 
Gerardo Azcuy apunta que “si bien el blanqueo es una decisión controvertida, luego de tres años de caída en nuestra actividad, consideramos que es una herramienta que, en este momento, nos va a favorecer porque está destinada a volcar fondos a la construcción.

Estas medidas van a generar que un determinado sector que necesita canalizar y regularizar su dinero, pueda hacerlo a través de obras en construcción, y lo hará apostando a aquellas empresas que demuestren solidez y confiabilidad, y que le ofrezcan productos muy específicos (ya que la ley contempla que no pueden tener más del 50% de avance).  En este sentido, creemos que vamos a recibir una gran cantidad de consultas. Esperamos ansiosos la reglamentación de la ley para poder ver los detalles, pero a priori creemos que es una iniciativa que beneficiará a nuestro mercado”.

Desde Rosario, Seggiaro comenta que considerando que está orientado a obras en construcción o por iniciar, que generarán trabajo genuino...desde ese punto de vista, es acertado.  “De todas maneras debe ser un mensaje claro y simple que llegue en los plazos planificados (breves) para que los actores del sistema reaccionen con tiempo y tenga el éxito esperado”, precisa.

A su vez, Calle puntualiza: “No creo que esta medida que, si bien resulta atractiva y podría ser efectiva para dinamizar a la obras de pozo, resulte determinante. Debería evaluarse su aplicación también a la compra de inmuebles en general para impulsar el mercado inmobiliario, tan afectado por la restricción a la compra de moneda extranjera”.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
La desconfianza provocó el 20% del retiro de los alquileres de vivienda
El retraimiento de la oferta de viviendas, que estimó en un 20%, y los diversos perjuicios que la nueva ley de alquileres produjo, fue tema de una entrevista con el doctor Enrique L. Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
 
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