¿Continuará el auge por propiedades en el conurbano?

Para Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, “el mercado verde, extraurbano, fue uno de los ganadores del segundo semestre de 2020. En 2021, hay que diferenciar la venta de lotes con la de las casas, con efectos dispares. La oferta de terrenos continúa en aumento y además se le sumaron nuevos lanzamientos”.

PRECIOS EN LA MIRA

Fernando Pozzi, socio de Inmobiliaria Pozzi, opina que el mayor interés se observó en la última parte del 2020, que estuvo motivado por una demanda contenida y una necesidad de mudarse a viviendas más espaciosas y con jardín. En cuanto a valores, apuntó que “deberán seguir ajustándose ya que no están siendo convalidados por los compradores.

El 2020 fue el año de mayor oferta publicada, llegando a más de 270.000 avisos y, a su vez, el de menor nivel de operaciones registradas. El promedio de ventas por mes fue de 4.600, cuando en 2019 había sido de 7.000 escrituras mensuales. Se necesita un sinceramiento del stock publicado, quizás la mitad de ellos no son parámetros o referentes, siguen muy inflados”.

El presidente del Grupo Coria, Ignacio Coria, precisa: “En Pilar hay lotes, casas y departamentos para la venta. En  cuanto a los valores, dependerá de cómo se comporte el mercado inmobiliario y los costos de materiales para la construcción. Hasta el momento hemos podido mantener los precios de diciembre 2020, pero se estima una suba post-temporada para las propiedades, del orden de un 15% a un 30%, según del proyecto y/o el inmueble. Con respecto a los alquileres, hemos visto una suba importante en los precios. Se manejan listas de espera y los precios han subido motivados por la fuerte demanda de las familias, que buscan mudarse a la provincia y vivir más en el verde”.

 A su vez, Martín Fabiani, titular de Fab Consulting, considera que los precios de publicación de casas y departamentos en CABA y GBA Norte, tienden a la baja y se están readecuando, sobre todo en departamentos. Las casas, en menor medida, aunque en muchas zonas ya se empieza a notar una baja en el orden del 10% del precio de publicación. Por el contrario, los alquileres están ajustando sus valores. Durante el último trimestre de 2019 y en todo 2020, con las devaluaciones, la rentabilidad de las propiedades estaba muy por debajo del promedio. De a poco, los valores de los alquileres han ido aumentando y así los resultados o rentabilidad obtenida”.

Eduardo El Yar, corredor inmobiliario de la red Century 21, apunta que “en general los inmuebles en CABA irán en baja, y más aún los usados.  No así los countries, lotes, etc. Anteriormente la gente rescindía metros por ubicación, hoy se está dando a la inversa, e inclusive con la novedad del teletrabajo, se prioriza calidad de vida, sin la necesidad imperiosa de vivir en la urbe. Ello provocará que, por lo menos, en la primera parte del 2021 no se verifiquen bajas en los precios.

LA BAJA EN EL M2 DE CONSTRUCCIÓN

Por otro lado, la baja en el costo del metro cuadrado de construcción fue otro factor que elevó las expectativas de mudanza.  Sobre este punto, Garbarini considera que el combo lote más obra empezó con su efecto positivo, pero competitivo contra las casas de reventa. Hoy casi cualquier comprador analiza construir antes que comprar hecho, a excepción de oportunidades muy buenas en la compra. Creo que la venta de lotes dominará la escena. Las locaciones no alcanzan a cubrir la demanda, su precio subirá en dólares. Las casas de reventa no se venderán a los valores actuales”.

Por su parte, Pozzi advierte que el costo de la construcción en pesos sube continuamente ya sea en materiales como en mano de obra por varios motivos: inflación, faltantes de insumos y mucha demanda, entre otros. “A noviembre de 2020 se había registrado un aumento acumulado del 48,8%. Sin embargo, para los tenedores de dólares sigue siendo muy conveniente en relación a años anteriores. Esto lo vemos reflejado en el interés por adquirir terrenos y/o casas a refaccionar”.

“La composición de los costos de construcción comprende tanto mano de obra en pesos como materiales afectados indirectamente por la variación del dólar blue y del valor de los comodities que cotizan en bolsa como lo son el aluminio, el hierro y el cemento. A medida que avanzan los proyectos en pozo los costos de las propiedades van subiendo porque el barrio y la zona se van revalorizando y los materiales y la mano de obra también aumentan, por lo que mes a mes estamos haciendo una revisión de todos estos factores para ajustar para las nuevas ventas el valor del m2 si es necesario”, indica Coria.