Lunes 28 de Septiembre de 2020
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26.08.20

Aumentó en un 67% el número de locales en alquiler

Durante el primer semestre de 2020, el mercado de retail se vio afectado por la restricción de la actividad comercial, reducida a lo esencial. Por lo cual creció la vacancia, Florida se ubica con más superficie disponible (10.693 m²) y el mayor número de locales en alquiler. En tanto se aceleró la tendencia a la baja de los precios, observada desde el año anterior.

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En un informe elaborado por Colliers junto a la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC, en el caso de la actividad, aproximada a través del Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE), se observaron caídas en los primeros cinco meses —con la información oficial disponible— con una fuerte pronunciación en marzo, abril y mayo.Concretamente, la baja estimada para primer semestre se ubica por encima del 15%. Además, el análisis del IVA-DGI muestra que el peor mes del semestre fue abril.

Por otro lado, el indicador de precios muestra una desaceleración, consecuencia de la implementación de precios máximos en algunos rubros, el congelamiento de tarifas y alquileres, y la inactividad de muchos sectores. En este sentido, contando de enero a junio, la evolución de las variaciones interanuales del Índice de Precios al Consumidor fue 52,9%; 50,3%; 48,4%; 45,6%; 43,3% y 42,8%, respectivamente.
 
OFERTA

El período analizado finalizó con un total de 27.395 m² ofertados en alquiler entre los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires, lo que denota un aumento del 66,88% con respecto al semestre anterior.

La tasa de vacancia se ubicó en 2,82%, con un aumento de 1,17 puntos porcentuales con respecto a la registrada durante el segundo semestre de 2019 (1,65%). De esta forma, se rompe con la tendencia bajista observada durante el 2019, principalmente debido a la paralización del sector comercial, producto de las medidas de aislamiento social, impacto que probablemente se acentúe durante el segundo semestre del año.

Los corredores con mayor tasa de vacancia fueron: Alicia M. de Justo, con un 8,14%; Florida, con 7,07% y Córdoba, con 6,27%. Los dos últimos presentando una tendencia a la liberación de espacios desde el semestre anterior.

Asimismo, el 68% de la oferta se encuentra distribuida entre cuatro corredores: Florida concentra la mayor porción, con el 21,78%, Córdoba abarca el 16,83% y Santa Fe (Callao) y Cabildo el 14,85%, cada uno.

Florida se ubica como el corredor con más superficie disponible (10.693 m²) y el mayor número de locales en alquiler. A su vez, cuenta con las superficies ofertadas más amplias con 486 m² en promedio por local, en comparación con 413 m² en Alicia M. de Justo o 119 m² Córdoba.

DEMANDA

La tasa de rotación se ubicó en 2,85%, lo que representa un descenso del 12,8% respecto del último semestre. Este comportamiento, contrario al del año anterior,  haya sido impulsado por la limitada actividad del mercado durante los primeros seis meses del 2020.

A nivel de corredores, Alicia M. de Justo ostentó la mayor tasa de rotación con un 11,63%, lo cual representó un aumento de 8,14 puntos porcentuales. En este sentido también se pueden destacar Corrientes, Florida, Santa Fe (Callao), Cabildo y Córdoba con índices de entre 3 y 6%. El resto de los corredores se mostraron consolidados con tasas de rotación menores al 3%.

PRECIOS

El Asking Rent promedio se situó en US$/m² 24,12, y si se consideran únicamente los corredores analizados históricamente promedia los US$/m² 27,12. Esta cifra denota una depreciación del 12,47% respecto del semestre anterior y consolida la tendencia a la baja en los valores, presentada durante todo el año 2019. Como origen de este comportamiento podría mencionarse el contexto económico argentino desde el año 2018 en adelante, y el impacto de las medidas de aislamiento social en el sector comercial.

Para poder evaluar todos los corredores bajo los mismos parámetros y mitigar las desviaciones que la heterogeneidad de superficies y tipologías presentan, se establecieron ciertas consideraciones. Estos sesgos fueron moderados ponderando únicamente los valores de Asking Rent de locales de menos de 500 m² y con superficies mayores a 150 m² en planta baja.

Un dato significativo, contrario a lo observado en periodos anteriores, fue el aumento de los metros ofertados en pesos, que representaron el 79,6% del total de la disponibilidad, mientras que los ofertados en dólares fueron sólo el 20,4%.

Segmentando los corredores según el promedio de valor, se observa un comportamiento similar en Florida y Rivadavia (Caballito) que promediaron los valores más altos, US$/m² 36,63 y US$/m² 33,78 respectivamente. En un segundo orden se pueden agrupar cinco corredores dentro del rango de US$  /m² 7,5 y 19.. Por último, se encuentran aquellos ejes, que por sus características resultan menos demandados por los principales retailers, como Córdoba, Corrientes, Pueyrredón, Rivadavia (Liniers) promediando entre US$/m² 7,5 y 19. N

Durante este semestre se observó que la brecha de precios entre los corredores con mayor demanda y aquellos con menos se redujo, lo cual se debe a la baja generalizada de precios y la liberación de espacios ocurridos en este período.
 

 
 
 
Quién es Quién
Arquitecta María Teresa Egozcue
Socia titular de EVPP, Directora de proyecto de los emprendimientos del Estudio, especialmente en arquitectura para el área de salud.
 
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