Alquileres: efecto contrario al deseado

La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación como el aumento del plazo de duración de los convenios y nuevas garantías para proponer a los propietarios.

Mario Gómez, docente del Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid y profesor visitante del IAE, así como integrante del Colegio Profesional, estima que “Lamentablemente una vez más el Estado comete el recurrente error de querer intervenir el mercado de alquileres, con una ley que avanza peligrosamente sobre el derecho de propiedad”.

Y argumenta a Áreas Globales, que la nueva ley parece desconocer que cada vez que el Estado intervino en el mercado locatario se retrajo la oferta de viviendas en alquiler, aumentando a su vez los precios, y haciendo caer la inversión en el sector de la construcción de inmuebles.

“El intervencionismo en el mercado locatario data de muchos años, pero siempre que se implementó trajo las mismas consecuencias: una fuerte caída en la construcción de viviendas para alquilar y un crecimiento del déficit habitacional. Por lo tanto, lo que podría pronosticar cualquier conocedor del sector es una crisis en el mercado locatario, que terminaría perjudicando fundamentalmente a quienes se pretende beneficiar”.

En la Argentina, acota, alrededor del 20% de la población carece de vivienda propia: la solución a esta situación no puede pasar por forzar a los propietarios (que son pequeños inversores que volcaron en ese inmueble el sacrificio de toda una vida) a no estar justamente remunerados, sino por políticas activas del Estado que se traduzcan en créditos para la compra de viviendas y por el uso de instrumentos financieros que reactiven la actividad inmobiliaria. Porque además, de ser soluciones de largo plazo, tendrían realmente en cuenta la vocación de los argentinos a ser propietarios, derecho que, merced a las pobres políticas públicas de sucesivos gobiernos, se ha visto cercenado en los últimos años. Mientras tanto, el mundo aplica políticas verdaderamente progresistas, que hacen que la gente pueda acceder a su vivienda con crédito que se pueden pagar en un contexto económico estable, donde la demanda se anima a tomar préstamos hipotecarios porque no teme por su trabajo y por la estabilidad de sus ingresos.

“En materia de intervencionismo y de alquileres, los argentinos todavía tenemos mucho que aprender, dado que parecen no bastarnos nuestros gruesos errores del pasado. Quienes gobiernan quizá deberían mirar lo que está haciendo en otros países, por ejemplo Urugua , que ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país”.

CAMBIOS QUE SE INCORPORAN

Los principales cambios que incorpora la nueva ley son: 1) plazo mínimo 3 años; 2) el ajuste es por un índice que es el promedio entre el RIPTE (índice de salarios que elabora el Banco Central) y el IPC (la inflación del INDEC). El ajuste es anual. Es decir que durante los primeros doce meses se paga el alquiler inicial y a los 12 meses se ajusta de acuerdo a lo que resulte de la aplicación del índice. Entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019 el ajuste resultante ascendió al 40,8%; 3) El impuesto inmobiliario y las expensas extraordinarias están a cargo del propietario; 4) El inquilino puede proponer entre un menú de 5 tipos de garantía: a.- Garantía propietaria, b.- Aval bancario, c.- Seguro de caución, d.- Fianza o e.- Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente  y 5) El depósito de garantía es el equivalente a un mes inicial y se debe devolver ajustado al último mes del contrato.

La ley consagra, además, el derecho del corredor inmobiliario matriculado a percibir honorarios de ambas partes: locador y locatario de la operación.