¿La baja del costo de la construcción incide en los precios finales?

Mucho se ha hablado últimamente del valor de las propiedades y del impacto que tendrá la cuarentena en un sector inmobiliario que ya lleva meses de caída. La brecha entre el dólar oficial y el informal, entre otras razones, ha hecho bajar el costo del metro cuadrado de construcción por lo que muchos estiman que esa disminución repercutirá en el precio de los inmuebles.

Ezequiel Chomer, director Financiero de Grupo Chomer, señala: “Los precios están totalmente inciertos, porque muchos rubros aún no han arrancado o abierto, por lo que mucho es especulación.

Lógicamente los valores han bajado en dólares reales, o al menos en lo que conocemos como "dólar blue" o "dólar financiero". Calculamos que el costo por metro debe andar entre 600 y 900 dólares, dependiendo de la categoría”.

Según el desarrollador, “ha bajado menos del 30%, siempre en dólares reales. Por ejemplo, la mano de obra, que representa casi la mitad de la obra, está igual que cuando el dólar estaba a 60, por lo que ese rubro ya explica un 25% de la baja total. El hierro históricamente valió alrededor de 1 dólar oficial. Muchos otros también están atados al dólar oficial, o aplican subas que acompañan a la inflación en general, que por estos días es muy inferior al dólar. Creemos que cuando baje la espuma de la crisis COVID-default, los costos deberán ir volviendo gradualmente a la normalidad, lo mismo que los precios de venta”.

COSTOS INDIRECTOS Y TIEMPOS DE OBRA

Para Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, “si bien el valor del costo en m2 de construcción en dólares ha bajado, no notamos la misma baja porcentual en los valores de la tierra, por ello siempre decimos que la baja de alguno de los costos solo impacta en forma parcial en la composición de los valores de venta final, y que la variable tiempo cumple un rol clave en un país tan inestable como el nuestro, considerando que los proyectos duran de punta a punta cerca de 3 a 4 años”.

Además, apunta: “Estamos considerando un nuevo actor en la composición de nuestros precios, y es un costo Indirecto aún difícil de calcular vinculado a los protocolos de salud que impactará en forma directa en la producción de la mano de obra, así como en la disminución de la cantidad de obreros por m2, lo que hará aún más largos los plazos de obra, motivo por el cual se producirá un aumento de los costos directos de obra. La pandemia lamentablemente golpeará a los desarrolladores con márgenes más delgados que, por necesidad, pueden ocasionar una baja también de precios”.

Desde Rosario, Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora G70, agrega: “Estamos haciendo un nuevo análisis de costos, pero en principio estamos alrededor de US$ 700 el m2 costo total no exclusivo de obra, a lo que hay que agregar costo de la tierra, indirectos, incidencias comunes, etc. En dólares aproximadamente la baja es de un 20/25%. La pregunta es cómo seguirá la tendencia. Quizás siga bajando pero lo que no sabemos es cuando la inflación en pesos cerrará la brecha actual. Creo que va a ser un mercado especulativo, con compradores ávidos de conseguir buenas oportunidades a bajo precio”.

Partiendo de una mirada más global, Leonardo Rodríguez Nader, CEO de CMNV, Comunidad de Inversión, opina que es fundamental para que el mercado inmobiliario pueda tener un crecimiento sostenido y de largo plazo que se pueda pensar en una única moneda. Es cierto que, en un contexto inflacionario como el que venimos padeciendo en la última década, es muy difícil tener referencias reales de valores, pero lo cierto, también, es que para desarrollar proyectos de obra nueva la matriz estructural de costos oscila entre un 75% y un 95% en pesos. En la estructura de costos del desarrollo inmobiliario lo único que se paga en dólares es la tierra y eso pasa, esencialmente, en el ámbito de CABA y alrededores. Aunque también eso es relativo porque cuando el costo de reposición de productos nuevos en dólares baja también lo hacen los terrenos. Incluso hay mercados en otras provincias y el resto de Buenos Aires donde los terrenos se comercializan en pesos, lo cual saca de discusión una variable que claramente el sector no controla”.

EMPRENDIMIENTOS EN EL POZO

Un elemento a tener en cuenta para entender el esquema de precios que se adoptará luego de terminada la cuarentena es el de los emprendimientos en pozo en pesos ajustados por CAC.

Sobre este tema, Chomer señala que el peso obviamente no es moneda de ahorro ni de valor. Sólo es instrumento de cambio, y cada vez menos. Pero el "peso ajustado al CAC", por ejemplo, es una herramienta que se utiliza mucho en la "venta de pozo", es decir la preventa que se hace antes y durante la obra. “El producto final es un activo parcialmente dolarizado, ya que se mide en dólares, pero es afectado por la marcha del país. Es por tanto una buena inversión, para quién tiene un flujo sobrante en pesos, volcarse a comprar en pozo y vender el producto terminado, esperando, en tiempos buenos, una ganancia de capital y, en tiempos malos, al menos resguardar valor”.

A diferencia de lo que ocurre en Capital Federal y el Gran Buenos Aires, Ari Milsztejn,  señala: “en Rosario estamos inmersos casi por costumbre en un mercado en pesos y en el caso del pozo, ajustado por CAC, con lo cual no es desconocido para nada ese modelo de funcionamiento”.

Por último, los distintos movimientos que están ocurriendo durante la cuarentena tendrán para Galli consecuencias positivas. El desarrollador cree que se vienen años favorables para la Industria. “Nuestro negocio no se mide por un momento determinado, sino a través del tiempo por la suma de varios momentos, donde los valores finales siempre fueron acompañando las variaciones de todos los costos que lo componen. Si bien entraremos en un periodo de recesión, y habrá oportunidades, nuevamente las propiedades les permitirán a los inversores ser un refugio de valor”, resalta.