Ante una oportunidad inmejorable

La pandemia ha traído sin dudas consecuencias muy negativas, especialmente por el gran golpe que provocó a la economía mundial. Sin embargo, dentro de este panorama desolador, hay ciertos aspectos que vale la pena resaltar ya que crearán mejores condiciones a futuro. Uno de ellos es el camino hacia una mayor digitalización: la imposibilidad de celebrar contratos entre presentes ha puesto de manifiesto la necesidad de desarrollar nuevos métodos digitales para poder continuar con los negocios. El mismo Colegio de Escribanos de la Capital Federal, ha estado incentivando la celebración de los contratos a distancia, y generó el certificado de actuación remota, que sirve como principio de prueba por escrito. Se ha comenzado también a utilizar con mayor frecuencia, las plataformas digitales como Docusign o Adobesign, que permiten avanzar digitalmente en la contratación, aún con ciertos reparos y cuidados.  Sin perjuicio de que esto se torna imprescindible en épocas de pandemia cuando no podemos salir de nuestras casas, sin dudas esto será beneficioso aún en una situación de normalidad.

De la mano de esta nueva digitalidad se desarrolló (a la fuerza y en cierto modo de forma inesperada) un exitoso teletrabajo, donde si bien muchas empresas grandes ya estaban en cierto modo preparadas para trabajar de manera remota, muchas otras no lo estaban, y esto impulsó a que lo estuvieran y lo estén para el futuro. Ello había estado durante años en debate, discusión que quedó de lado en el exacto instante en que la cuarentena se transformó en una realidad. En este dominó desconocemos el efecto futuro sobre el mercado de las oficinas comerciales, pero sin dudas deberá ser tenido en cuenta en el futuro desarrollo de oficinas. Como puede verse, “alguien” tiró del hilo suelto, y el tejido comenzó a deshilacharse y a generar algo distinto; no sabemos bien qué, pero sí sabemos que será distinto.

LA CAÍDA DE LA ACTIVIDAD

Como dijimos, la crisis del coronavirus nos afectó de múltiples maneras. En lo que a nosotros nos ocupa, la actividad en el sector inmobiliario cayó más bajo de lo que aún se encontraba previo a la pandemia.  Un gran amigo lo graficó de este modo: “la pandemia es algo que nos ocurrió mientras estábamos naufragando”.

Como ilustración, en marzo de 2020 el indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) mostraba una caída de 46,8% respecto a igual mes de 2019 y una reducción de los puestos de trabajo del 17,7 % interanual entre enero y febrero de 2020 y el mismo periodo del 2019. Durante 2019 y hasta marzo de 2020, se registraron los niveles de escrituración más bajos de los últimos cuarenta años, de acuerdo a los registros del Colegio Público de Escribanos de la Capital Federal, siendo enero de 2020 el peor mes de la historia en este sentido (aunque asumimos que abril y mayo 2020 fueron aún peores). La cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró en marzo de 2020 una baja de 49,1% respecto del nivel del año anterior, y el monto total de las transacciones realizadas decreció un 31,5%.

Pero este desastre tiene su costado positivo: peor no se puede estar y más bajo no se puede caer. Cuesta encontrar entonces un mejor momento que éste para hacer los cambios estructurales que se necesitan para tener a futuro un mercado sano y pujante.  Simplemente, porque no hay nada para perder.

Es bien sabido que la construcción es uno de los motores principales del PBI nacional.  La construcción tracciona la economía del país y genera puestos de trabajo directos e indirectos en muchísimas industrias, aparte de la mano de obra. Por ello es que resulta absolutamente imprescindible poner foco para que la actividad inmobiliaria se reactive cuanto antes, porque de ello depende la economía nacional. Tan simple como ello.  Las estadísticas desde 1900 lo muestran claramente: cuando el PBI crece, el real estate crece mucho más y tracciona al resto en forma ascendente; y cuando el PBI cae, el real estate es el primero en caer. Esas estadísticas también indican que el real estate es siempre el primero en levantarse y en empujar para arriba al resto de la economía. Por eso es indispensable que el Poder Ejecutivo y Legisladores creen las condiciones para que ello ocurra, porque de eso depende la reactivación del resto de la economía también.

CONDICIONES PARA LAS INVERSIONES

Hoy por hoy, la actividad inmobiliaria reporta números groseramente negativos para las arcas del Estado.  La recaudación de impuestos en el sector es paupérrima, ya que la actividad es cercana a cero.  Este escenario es, sin embargo, una oportunidad de oro: entre cero y “algo”, el Estado debería elegir poder percibir “algo”.  Pero no podrá percibir nada si la presión impositiva sobre el sector se mantiene como está. La inversión no retornará si no se crean condiciones para ello.  Esta naranja no se puede exprimir más, simplemente porque la naranja se secó.  Si realmente queremos que la naranja vuelva a existir y dé jugo, debemos primero fertilizar la tierra, plantar un nuevo árbol (el anterior se secó) y generar condiciones climáticas para que ello ocurra.  Caso contrario, no habrá más naranjas.  Y desde el punto de vista del Estado, no habrá más ingresos por cobro de impuestos. Chau actividad, chau impuestos. Es de una lógica que aturde.  Y esto lo estamos viendo claramente en esta cuarentena: al no haber actividad, el pago de impuestos decayó a niveles históricos.

Por todo esto es fundamental, como primera medida, que se retome a la brevedad la actividad de la construcción privada -siempre contando con todos los protocolos correspondientes-: se debe cortar la hemorragia de inmediato y las obras deben retomar su ritmo.

Pero esto sería tan solo un primer e incipiente paso.  Se debe luego, en forma urgente, crear condiciones perdurables para generar inversiones inmobiliarias. Estas condiciones implican crear un marco que atraiga la inversión en ladrillos en nuestro país.

La primera reacción del gobierno ante la pandemia en relación a nuestro sector fue la de apagar el fuego, tomando decisiones en materia de locaciones: a través de los decretos 319/20 y 320/20, congeló los precios de las cuotas de los alquileres y suspendió las ejecuciones y desalojos hasta septiembre de este año, para locaciones de vivienda y para aquella cuyos locatarios fueren PyMEs, profesionales independientes y/o monotributistas. Es decir, protegió la demanda y no la oferta (el mercado inmobiliario).  Una medida conservadora dado el tsunami que se avecinaba.

Sin embargo, en esta una nueva etapa, es hora de que se tomen medidas para incentivar el desarrollo del mercado inmobiliario.  Así como se busca contra-reloj fabricar respiradores para la lucha contra el coronavirus, se debería también ponerle un respirador al desarrollo inmobiliario. Si no hay inversión no hay empleo, no hay generación de valor, no hay recaudación de impuestos, la economía no crece.

El costo de construcción en moneda dura sigue siendo en la actualidad marcadamente inferior al de los últimos años, lo que sin dudas genera un cierto optimismo en nuestro mercado.  Sin embargo, probablemente los precios finales de los inmuebles no serán los que conocimos hasta ahora y esto haga replantear los negocios a futuro. Máxime teniendo presente cómo quedará el bolsillo del consumidor luego de esta experiencia sin precedentes que la vida nos invita a transitar.  Por lo que no cabe duda de que se deberán generar condiciones para la inversión para esta industria que como se dijo, es el motor del resto de la economía que ya se encuentra por demás golpeada.  Todo ello partiendo del concepto elemental de que “algo es mejor que nada”, y si no se toman medidas, vamos a seguir en “nada”.  Sino, caeremos en la fábula de Esopo del perro y su reflejo: nos quedaremos con las manos vacías una vez más.

Dentro de las medidas para alentar la inversión que se podrían tomar para impulsar la inversión, podemos a vuelo de pájaro enumerar las siguientes: (i) reducción en el IVA en la construcción de inmuebles tanto con destino de vivienda como comercial (actualmente en 10,5% y 21% respectivamente), o bien su diferimiento; (ii) diferimiento del pago de ganancias en el aporte de inmuebles a fideicomisos por parte de sociedades, para desarrollos inmobiliarios; (iii) acuerdo para la reducción de impuestos de sellos a nivel nacional; (iv) generación de un plan de promoción de viviendas de interés social, tomando como base los aspectos positivos de la ley 18.795 que nuestros hermanos uruguayos dictaron en 2011; (v) beneficios impositivos para fondos de inversión, como tienen los REIT (“real estate investment trusts”) americanos, o bien las FIBRAs (“fideicomisos de infraestructura y bienes raíces) mexicanas; (vi) y finalmente, generar condiciones para que de una vez por todas baje la inflación en nuestro país para que instrumentos como la UVA (“unidades de valor adquisitivo”) puedan ser utilizadas y exitosas para financiar la actividad, de la misma forma que lo son las unidades de fomento (UF) en Chile.  Parecería no ser tan extremo el pedido: como se ve, ya lo están logrando varios de nuestros vecinos. Y podría ser tan solo un comienzo.

Son muchos los aspectos a mejorar en el sector inmobiliario. Esperemos que de a poco, el real estate vuelva a ser el motor que la economía del país necesita.  Y sin lugar a dudas, se tienen que generar condiciones para que ello ocurra. Esto resulta imprescindible y urgente.

Pedro Nicholson pnicholson@beccarvarela.com
Delfina Calabró dcalabro@beccarvarela.com
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