Martes 7 de Abril de 2020
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28.02.20

Regularización de conjuntos inmobiliarios

A casi 4 años de la sanción y puesta en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la provincia de Buenos Aires dicta una resolución firmada por su ministro de Gobierno (2019-400-GDEBA-MGGP) por la que se intenta reglamentar el régimen para la regularización de los conjuntos inmobiliarios consolidados.

En opinión de Daniel Butlow,  abogado y profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de la UBA. “ Se trata, ni más ni menos, que de hacer inteligible el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial cuyo artículo 2075 dice: “Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.”
      
Más allá de las críticas y disconformidades que ha ocasionado esta norma, tildada de inconstitucional e imposible cumplimiento por buena parte de juristas, resulta necesario subrayar algunas certezas que genera y que deben ser tenidas en cuenta para evitar la pérdida de derechos.   
 
1. La Resolución se sustenta jurídicamente en la necesidad de no frustrar el derecho a la vivienda de los vecinos que hoy no cuentan con el título de propiedad de los inmuebles y en la necesidad de que previo a constituir derechos plenos de propiedad, al posibilitar la escrituración, se deberá verificar que se encuentran cumplidas las condiciones técnicas de habitabilidad y no daños a terceros, realizando los responsables, todas las adecuaciones y compensaciones que correspondan (párrafos 14 y 15 de los considerandos).
 
2. A nivel fáctico, se reconoce que existen en la provincia más de 200 conjuntos inmobiliarios ejecutados, que no han completado las gestiones necesarias para la escrituración de aproximadamente 100 mil lotes con posesión de buena fe y consentidos por los municipios (párrafos 8 y 12 de los considerandos).
 
3. Los proyectos comprendidos surgen del artículo 2 del Anexo I de la resolución y son los que hubieren finalizado su ejecución con anterioridad a la Resolución  en el marco del Decreto Ley 8912/77, los Decretos Provinciales 9404/86 y 27/98 y sus normas complementarias.

4. Para la obtención de la “convalidación técnico final” será condición necesaria el ingreso al trámite y la acreditación mediante declaración jurada de la siguiente documentación: a) Memoria descriptiva final del emprendimiento; b) Plano urbanístico del emprendimiento según mensura, firmado por profesional con incumbencia; c) Certificado de aptitud de localización y  prefactibilidad de uso o documentación equivalente otorgada por el Municipio que acredite la aprobación .
 
5. La resolución fija un plazo máximo de 90 días hábiles a partir de su publicación, para que los responsables del emprendimiento den inicio al procedimiento administrativo (artículo 2) e, integrándose con 5 anexos donde se fijan los modelos de presentación y declaraciones juradas.

6. Los conjuntos inmobiliarios que se empadronen deben subdividirse bajo el régimen de propiedad horizontal especial que crean los artículos 2073 y s.s. del Código Civil y Comercial de la Nación.
 
7. El acto administrativo general (es decir la resolución) se notifica a través de su publicación en el Boletín Oficial (ley 14.828 de la Provincia de Buenos Aires) y SINBA – sistema de información normativa de la Provincia de Buenos Aires – decreto N° 2704/2005.
 
8. Como lo señala el artículo 95 de la ley de procedimiento administrativo de la Provincia (7.647) en caso de que, por una medida de carácter general, la autoridad administrativa perjudicase derechos privados o de otra administracion pública, deberá acudirse individualmente a la misma que dictó la medida general, reclamando de ella, y solicitando se deje sin efecto la disposición en cuanto al interés que perjudica o al derecho que vulnera dentro del plazo de 30 días a partir de la última publicación del Boletín Oficial o de su notificación.

9. Si tuviera a la prudencia como acompañante, aconsejaría impugnar la resolución en algunos casos y en otros, formular una mediación o un reclamo administrativo previo. Además… seguir estudiando, que es lo que estamos haciendo.

 
 
 
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