Oficinas: las zonas aptas para inversiones

El cambio propuesto por el nuevo Código Urbano, que establece cambios en la altura, abre expectativas respecto de las zonas donde puedan instalarse los edificios de oficinas. “va a generar un momento de incertidumbre, lo que no es bueno para la industria que ha crecido sólidamente principalmente con el apalancamiento de la obra pública pero también la privada”, apunta Juan Martín Urgell.  De todas maneras se estimó que los ajustes que se vienen haciendo a la versión original, suavizarán los efectos sin cambios traumáticos al menos en las áreas habituales para el uso comercial.

Precisamente, las tierras que se vendieron con la participación de la AABE, en Catalinas, ya cuentan con una urbanización especial que las aísla de problemas posteriores. Al igual del Tiro Federal, donde también ya se ha previsto edificios para ser destinados al segmento.
Un obstáculo, que apuntó Roberto Miani, es que el nuevo Código no está proponiendo nuevas áreas de desarrollo, lo que sería deseable, y que parte de un concepto volumétrico que no tiene en cuenta la mixtura de usos, que es tendencia mundial.

Fabio De Marco, integrante de la Comisión Asesora en representación de las entidades inmobiliarias en la elaboración, recordó que la norma en discusión está dando respuesta al Plan Urbano Ambiental, que data de fines de los 90’, y sancionado en el 2004 – con lo cual ya se puede considerar desactualizado- pero que plantea una ciudad policéntrica, integrada, saludable, homogénea, y que cambia la ecuación aritmética de uso del suelo por otra geométrica. No obstante, puso como reparo el hecho del exceso de participación generado en el tratamiento, lo que fue desvirtuando algunas ideas originales.

El déficit del espacio público por habitante, fue apuntado por Miani, si bien se comentó que tanto el Paseo del Bajo como el soterramiento del Sarmiento sumarán en ese aspecto áreas verdes para disfrute del ciudadano.

Se sostuvo la necesidad de premiar a la gente que tiene voluntad de desarrollar, como ocurre en otros países, y Fernando Ure consideró que es imprescindible la previsibilidad para que no se frenen las inversiones, ya que el negocio se mueve por variables económicas, y los cambios perjudican a los inversores muchas veces en la mitad de las obras.

FACTORES DE DECISIÓN

La infraestructura y el equipamiento están decidiendo la mudanza de empresas, que buscan un buen acceso a transporte público, con motivo del encarecimiento de los costos para entrar a Buenos Aires, más los gastos de estacionamiento que se generan. A lo que se suma el mayor peso de las áreas de Recursos Humanos de las firmas, que ponen el acento en las zonas donde se superan estos problemas, como la franja de Panamericana y General Paz en la Zona Norte. Los corredores de Panamericana y Libertador tienen demanda de plantas de 5000 m2 que permitan concentrar empresas antes diseminadas para mejorar la eficiencia de funcionamiento y ahorrar costos.

Otra área de incipiente desarrollo es la zona sur, en Garay y Paseo Colón por caso, donde se construye la sede corporativa del Banco Santander, con dos elementos puntuales que influyeron en la elección. Las ventajas impositivas que permitió el Distrito de la Artes, y el acuerdo con la Universidad Austral que quería trasladarse a Pilar. A lo que se agrega la expectativa de la mejora notable de la conectividad que va a generar el Paseo del Bajo.

De Marco resaltó el potencial del corredor Buenos Aires-La Plata, a doce minutos del centro, con la posibilidad de cruces que se generan sin limitaciones de altura, y una población demandante de espacios comerciales, como en el caso de Quilmes, que ofrece en buenas áreas precios semejantes a Palermo.

La experiencia del co-working, que aunque incipiente ha motivado edificios de gran volumetría, no fue reconocida como significativa hasta el momento. “Requiere de edificios diseñados específicamente para el fin por el tráfico que generan” subrayó Ezequiel Camps.  Quien agregó que en algunos emprendimientos realizados se prohíbe por reglamento este destino, por el desbalance del uso de los servicios que origina, y el aumento de los gastos de seguridad, al multiplicar exponencialmente los ingresos de los usuarios.

PARTICIPANTES

En el encuentro, organizado por Áreas Globales, participaron los arquitectos Juan Urgell, de UPU; Rodolfo Miani de BMA, Fabio De Marco, de Oficina Urbana; Brígida Squassi y Leo Lotopolsky de Point Design; Ezequiel Camps y Fernando Ure de Intecons; Federico Pernigotti de Criba; José Viñas de Cushman & Wakefield, y Victoria Wasserman de Hydro Argentina, quienes aportaron diferentes enfoques a la charla.