Empresas más selectivas en materia de oficinas

El mercado de oficinas de Buenos Aires, en comparación con las principales ciudades de América latina, se encuentra poco dimensionado. “Esta sub-oferta estructural, consecuencia de la lenta incorporación de nueva superficie al mercado, ha motivado que las empresas continúen prefiriendo edificios que, de acuerdo a sus características edilicias y de ubicación, no deberían catalogarse como premium y lo mismo ocurre con los clase A, que comienzan a presentar cierta obsolescencia”, se indica en el informe.

Por otra parte, a pesar del crecimiento registrado durante los últimos años, la elevada volatibilidad que presenta el contexto económico ha impedido a las empresas planificar a largo plazo la expansión de su actividad. En consecuencia, Herman Faigenbaum, director de Cushman precisó que “la demanda de espacios de oficinas se ha moderado manteniéndose estable y las empresas se han vuelto más selectivas tanto respecto de la ubicación como de la calidad de los edificios, por lo que cuando se incorpora nueva superficie Premium, la demanda tiende a absorberla con cierta rapidez, contribuyendo a mantener el índice de vacancia de edificios Clase A relativamente bajo” Y apuntó que
frente a un escenario que continúa presentando oportunidades, es clave contar con datos actualizados y de calidad para la toma de decisiones. De ahí el relevamiento de los edificios clase A y B en los diferentes submercados.

CATEGORÍAS

En la categorización, los edificios Clase A son aquellos que presentan buena accesibilidad, excelentes servicios de infraestructura y amenities. Tienen tipologías de torres, con plantas superiores a los 700 m2 y sus características edilicias incluyen: courtain wall, piso técnico, ascensores ultrarrápidos y equipos VAV de aire acondicionado. En su mayoría son elegidos por las grandes compañías locales e internacionales.

Los edificios Clase B también cuentan con una buena ubicación. Por lo general, son semi-torres o edificios entre medianeras y poseen una imagen moderna; tienen plantas superiores a los 200 m2 y ciertas terminaciones standard. En su mayor parte están ocupados por pequeñas y medianas empresas.

En el informe se trabajó con la totalidad de los edificios Clase A del mercado y con algunos edificios Clase B seleccionados que, si bien no cumplen con todas las condiciones de los A, tienen ciertas prestaciones que los asemejan.

Según el relevamiento, la superficie total de edificios Clase A es de 950.160m2; con un valor promedio en alquiler de US$ 28 el m2, con una vacancia del 7%.

En tanto que los Clase B llegan a 1.340.540m2, con precio promedio de US$ 22,8 el m2, y una vacancia del 11%.

LOS SUBMERCADOS

El informe presenta 10 submercados diferentes, 4 corresponden al ‘corredor norte’ (Panamericana, Zona Philips, Av. Del Libertador en Capital, y Av Del Libertador en Gran Buenos Aires); los 6 restantes, se ubican en el centro de la ciudad (9 de Julio, Catalinas-Retiro, Microcentro, Puerto Madero, Centro Norte, y Centro Sur).

En el Centro de Capital Federal, la zona de Puerto Madero concentra la mayor cantidad de edificios Clase A; mientras que en la 9 de Julio y en el Centro Sur, predominan los edificios Clase B.

CORREDOR 9 DE JULIO

Son 22 los edificios representativos y la oferta asciende a 40.825m2 (Clase A), y 192.880 (Clase B), ubicados a lo largo de la 9 de Julio, desde Av. San Juan, hasta Av. Del Libertador.

La calidad de los edificios Clase B que son más nuevos presentan valores de alquiler cercanos a los de calse (US$24,8/m2/mes, y US$ 28,3/m2/mes, respectivamente).

MICROCENTRO

Allí se concentran los edificios estatales y financieros, por la antigüedad de la zona son mayoría los edificios Clase B (263.930m2). Los ‘premium’ están ubicados entre las avenidas Córdoba, Alem, Corrientes, y Alicia Moreau de Justo (Microsoft, Fortabat, Bouchard Plaza, Torre Bouchard, y Edificio República). En plena ‘City’ porteña hay sólo 2 edificios Clase A: San Martín 344, desarrollado por Raghsa, y el edificio corporativo de Banco Galicia.

PUERTO MADERO

De los 40 edificios, casi la totalidad de los edificios Clase B, están ubicados sobre Alicia Moreau de Justo (docks reciclados en los ‘90). Los nuevos desarrollos se nuevos se ubican en el Dique 4 (frente a Catalinas). La superficie de oficinas de esta zona llega a 380.000m2, y puede compararse con la del Microcentro. Cuenta además con torres que han calificad bajo normas Leed.

Las rentas son altas y más parejas para ambas categorías. Se ha concretado importantes operaciones. Los edificios Costeros fueron vendidos por IRSA, se vendió el edificio Puerto León al Colegio de Escribanos, y el edificio Colonos a la Sociedad Inversora del Puerto.

CENTRO NORTE

Es un mercado muy pequeño (total 40.000m2). Sólo 4 edificios dispersos: Blue Sky (Av. Del Libertador frente al río), y 3 edificios en cercanías a la Plaza Lavalle.

CENTRO SUR

Son 13 edificios, ubicados sobre Paseo Colón, entre Av. De Mayo y San Juan). Las 2/3 partes de los m2 ofertados son de Case B. El valor locativo en promedio, es más bajo, US$ 14,8 a 24,5/m2 por mes.

ZONA NORTE

Libertador CABA
Una zona con  edificios Clase B, casi todos sobre Av. Del Libertador, entre Av. La Pampa y General Paz, que ha tenido gran aceptación. Las rentas son bastante homogéneas: US$ 21,6 a 23,6/m2/mes.

Libertador GBA
Esta zona, que  comprende la franja sobre Av. Del Libertador, desde Gral Paz, hasta el Tren de la Costa tuvo un fuerte crecimiento en los últimos años, fundamentalmente con la concreción de los proyectos Master Office I y II y el actual proyecto Al Río. Las rentas se van posicionando en valores más elevados: US$ 23,6 a 28,7/m2/mes para las oficinas Clase B y A respectivamente. Y ya se han instalado empresas como La Nación, Bausch & Lomb, Mercado Libre, Personal, etc.

Corredor Panamericana
La construcción de propuestas comenzó a gestare en la década de los ’90, y se consolidó en los últimos años. Se construyeron 157.930m2 Clase A, y 110.220m2 Clase B.. Las rentas oscilan entre los USD 18,5 y 23,5/m2/mes. En 2013 se incorporaron al mercado parte del complejo de oficinas Thames Office Park (edificio II), que aportó 14.500 m2 de superficie Premium, y Optima Business Park (edificio III), que sumó 6.200 m2 de Clase A. La oferta futura está compuesta por Nodus Office Park (Torre Norte), que incorporara 14.400 m2 útiles a estrenar en 2014. Numerosas empresas han decidido ubicarse en esta región, por el diferencial de precio respecto de las zonas CBD de la ciudad y la disponibilidad de mayores superficies. Entre ellas se destacan: Páginas Amarillas, Pfizer, Adidas, Johnson & Johnson, Bayer, Direct TV, Clorox, Cencosud, Phillips Morris, Unilever, IBM, Pepsico, SAP, Mapfre, Symantec, Revlon, Lanexess y Sandoz.

Zona Philips
Con la incorporación del Shopping DOT, que posee un edificio de oficinas aledaño, esta zona experimentó una fuerte renovación que se completó con la inauguración de la Torre Intecons, finalizada en 2010. Forma una suerte de isla dentro del barrio Saavedra, y cuenta con una oferta exclusiva de superficie Clase A compuesta por 4 edificios: Panamericana Plaza, Torre Intecons, Edificio Philips y la torre de oficinas Irsa (DOT), que en conjunto suman 45.100 m2 útiles.

El precio de alquiler promedio se ubica en torno a US$ 26/m2/mes, valor que resulta elevado con respecto a los otros submercados Non CBD. La vacancia se situó en 7,7%, por encima de la media del segmento de oficinas Clase A Entre los inquilinos que ya están instalados en esta zona se encuentran: Bodega Norton, Carrier, Philips, General Electric, Siemens, Falabella, Eli Lilly y Sadesa.