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19.09.12

El real estate y los ciclos

Tras una década intensa para la actividad inmobiliaria, una serie de medidas oficiales restringieron el acceso al mercado cambiario y fueron generando una desaceleración pronunciada en la dinámica del sector: hacía casi cuatro décadas que el dólar operaba como unidad de cuenta y medio de pago preferente. La visión del consultor Marcelo Satulovsky.

El Real Estate es la cadena de valor que articula relaciones, decisiones y recursos para la producción y gestión del hábitat, los espacios de la gente, los escenarios donde se despliega la vida de la comunidad.

En el caso de Buenos Aires, en promedio se trató anualmente de casi 90.000 escrituras, 2 millones de m2 de producción y más de 200.000 alquileres, que llegaron a conformar más del 12% de su Producto Bruto.

La cadena de valor movilizó así, hacia la economía real, unos u$s 12.000 millones anuales al valor actual tan sólo en la Capital Federal, con una participación hipotecaria promedio en orden al 6% de las operaciones.

A partir de ello, las acciones de compraventa durante el primer semestre del 2011 marcaron una retracción superior al 17% en Buenos Aires. Medido contra el promedio registrado entre enero-junio durante los últimos diez años, esto implica un retroceso de unas 700 operaciones por mes.

En cuanto a la producción, la retracción en los permisos para nuevas construcciones durante el 1° semestre-2012 contra el mismo periodo de 2011 fue del 46%. Pero notemos que 2011 marcó un punto relativamente alto para la construcción en Buenos Aires, atípico frente al comportamiento de los años previos. Con 132.000 m2 autorizados hasta junio, el retroceso 2012 frente al promedio del primer semestre durante los últimos 10 años es del 22%, esto es -229.000 m2, el equivalente, aproximadamente, a unas 20 obras menos por mes en la Ciudad.

La actividad inmobiliaria se posicionó durante la década efectivamente como la mejor inversión entre las opciones habituales del ahorrista argentino. Con una capitalización promedio del 16% anual en dólares, una renta líquida en torno al 6% bruto, y superando por mucho a la inflación, colocaciones bancarias, etc.. Generando empleo, flujo de fondos genuinos hacia la economía real, y 15.000 viviendas nuevas al año producidas en la ciudad.

Donde los actores del negocio corren efectivamente una carrera ascendente y los precios acompañan - cada vez menos -, mientras el 88% de la población, un mercado potencial si cambiamos las lógicas, simplemente mira el show. Tras una década de crecimiento a “tasas chinas”, las diferencias urbanas y sociales entre los barrios se profundizan, en tanto pasamos a la vez de algo más de un 20% de inquilinos (1991), a que uno de cada tres porteños alquila; a que la capacidad de compra de un salario medio anual en BA que era de 14.5 m2/año a fines de los 90, sea hoy menor a 7 m2/año.

Al punto que, en lo que hace a la producción, durante este mismo ciclo pudimos observar cómo, ante la pesificación obligada de las operaciones, el mercado de Buenos Aires llega a ofrecer “oportunidades exclusivas” de pequeños departamentos en cuotas de $ 25.000 por mes a 36 meses, mientras en otro punto del país se habla de cuotas de $2.500. O de $1.500, o hasta $900, y plazos a 10 ó 20 años.

Y que derivan obviamente en otros resultados: mientras la actividad inmobiliaria en general retrocede, retrayéndose por ejemplo ese 17% en Buenos Aires, Córdoba informa subas interanuales durante todo el semestre, que en julio alcanzaron el 35.5%.

Por cierto: con los manuales de ayer, con estas lógicas, llegamos hasta acá. Con 3 millones de déficit de viviendas, duplicando el esfuerzo salarial para acceder a ella, con 88% de la población fuera del mercado y 6% de penetración del crédito. Con viviendas-bono destinadas a “resguardar valor”, que en el camino se olvidaron de ser “casa” donde resguardar valores. Con 14 habitantes por km2 en el país, que llegan a 14.000 en Palermo y casi 28.000 en Barrio Norte, mientras lamentamos que “ya no queda tierra” para nuevos emprendimientos.

Pero para esto, hace falta a su vez tener claro que en una economía cada vez más interdependiente, nadie crece en serio trabajando solo: el desarrollo es tarea de equipo. Cada mañana, cada uno es capitán y timonel de su empresa, de su propio barco; cada día elegimos el rumbo a tomar. Podemos avanzar casi en cualquier dirección; pero por más que nos movamos, es imposible ir hacia arriba. La única manera de ir hacia arriba, es que suba la marea y con ello subamos todos. Y esta no es una labor individual, sino de conjunto.
 

 
 
 
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