Un mercado en busca de estabilidad

“Si bien no es un mercado que se destaque por el número de operaciones, se observa que hay expectativas e inquietudes sobre la evolución del sector. Esto se traduce en consultas y tasaciones tanto por parte de los propietarios que quieren vender como de los compradores. Tampoco hoy se ven contraofertas que superen el 10%, como sí ocurría con anterioridad. Además la demanda es concreta, es aquel que busca agrandarse o bien achicarse. Es decir, son los que venden su departamento para luego poder comprar, en su mayoría son operaciones encadenadas. No es una demanda especulativa, a mi entender las oportunidades de precios ya pasaron”, puntualiza el empresario.

Además considera que hoy los valores ya bajaron, “el que quiere vender ya se adecuó, tuvo que bajar, el que no lo hace es porque no es vendedor. Si bien el clima eleccionario incide, no es aconsejable esperar, porque los precios tienen un piso”. Aunque algunos propietarios que tasan sus inmuebles y luego deciden esperar a que el mercado mejore. Pero, a su vez indica que no todos los departamentos han bajado de precio, lo cual está en función de diferentes variables. Por ejemplo, los departamentos de mayor superficie de 200 m2, con expensas altas que están orientados a una demanda más acotada, han debido bajar de precio para vender. En cambio, en departamentos de 60 a 100m2, con expensas lógicas, los precios no han bajado. “Para que se encuentre la oferta y la demanda hay que fijar precios de mercado, algunos estaban desfasados, pero no todos estaban en esa situación”, recalca.

UNIDADES A ESTRENAR

Con respecto a las unidades a estrenar, Altgelt considera que en los próximos meses se lanzarán proyectos, sobre todo porque había algunos que estaban frenados, a la espera de la sanción del nuevo Código. “Hoy ese tema ya se ha destrabado, por lo cual habrá proyectos en el pozo, aunque los precios deberán ser competitivos. Hay demanda para ese segmento centrada más en el inversor que en el consumidor final”, precisa. Y aclara que para que haya demanda tiene que ser un producto bien ubicado, con buenas características de calidad y plantas bien diseñadas. Los desarrolladores no están pensando en el típico 8,66m que se publica y se vende, hay que diferenciarse, ya sea por precio, ubicación y los atributos del edificio. A raíz del Código que permite mayores metrajes, se ha comenzado a construir en terrenos sobre esquinas. Aunque Altgelt apunta que hay que evaluar cada caso en particular y no generalizar. “Pienso que los desarrollos se han beneficiado con el nuevo Código por la cantidad de metros a construir”, puntualiza Y precisa que están lanzando en Larralde y Amenábar en una esquina, un edificio bien planteado arquitectónicamente que permite aprovechar las vistas.

En cuanto a zonas, Altgelt señala: “las de mayor movimiento son Villa Urquiza, Saavedra, Recoleta, aunque no lo sectorizaría, creo que habrá propuestas en diferentes ubicaciones. Hay terrenos pocos pero buenos, que se van a comercializar el año que viene”. Y estima precios de salida en los nuevos, en Saavedra o Nuñez, por ejemplo, de US$ 3000 a 3500 el m2; mientras que en Palermo o Recoleta pueden ubicarse en US$ 4000 a 4500 el m2, aunque ello depende de la estructura que se arme, si es un fideicomiso al costo o cerrado.

ALQUILERES

En este contexto, lógicamente los alquileres se están moviendo, habida cuenta que son aquellas personas que antes compraban con crédito y ahora no lo hacen. “Si es buen departamento en buenas ubicaciones y cuenta con medios de transporte, y expensas razonables se alquila con rapidez. Los precios han acompañado a la inflación. En comparación con cuatro años atrás, el valor se incrementó un cien por cien”.

Por otra parte, explica que se establecen actualizaciones cada seis meses que son un poco menores que la inflación, ya que los salarios no acompañan la inflación. En el caso de las garantías, los inquilinos están apelando a los seguros de caución. “Un planteo interesante porque cambia un poco la cultura propietaria que solicitaba garantías de propietarios. La rentabilidad se mantiene en un 3%”, indica.

En el segmento oficinas remarca que los alquileres en el Micro y Macro centro en cualquier superficie son los que se ha visto más afectados. A su vez, el rubro locales muestra mejoras en comparación con un año atrás.