Domingo 16 de Junio de 2019
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28.05.19

¿Es momento para comprar tierras?

Las opiniones de los desarrolladores difieren. Para algunos no hay movimiento, pero para otros es una alternativa en los barrios menos consolidados, ante propietarios más dispuestos para la venta, que buscan posicionarse en dólares o bien intercambiar tierra por metros edificados.

La incertidumbre provocada por la proximidad de las elecciones y la posibilidad de cambios en los liderazgos del país han impactado en el real estate local. Los desarrolladores se muestran mucho más conservadores y han asumido una posición expectante. Con respecto a la actualidad del mercado de terrenos en la ciudad de Buenos Aires, Flavio Galli, presidente del Grupo Tueroc opina que hoy no está muy activo porque no hay movimiento de compra de tierra del lado del desarrollador. La excepción son aquellos casos en los que las compras se realizan con el fin de stockear tierra. Ocurre mucho en barrios de la zona sur como Constitución, San Telmo, la zona aledaña a Parque Patricios o Boedo. El desarrollador trata de posicionarse en tierra en barrios que todavía no están muy desarrollados y espera que pase este contexto actual y post elecciones, para salir adelante en el desarrollo del producto.

Para Darío López, socio de Arquitectonika, “A pesar de la situación económica, muchos propietarios han puesto sus terrenos a la venta, apuntando a posicionarse en dólares. Además, las reformas al código han beneficiado a algunos terrenos aumentándoles el valor de venta. Los que se ofrecen en el mercado están muy bien ubicados, en la franja norte principalmente”.

Desde Ayres Desarrollos no comparten del todo la opinión de los demás desarrolladores, según su opinión no notan diferencias. “Son los mismos terrenos los que se encuentran a la venta, con los mismos valores”.

TIERRA POR METROS EDIFICADOS

En cambio, coinciden en el regreso de la modalidad de pago de terrenos con metros. Darío López no lo duda, para él ante la falta de compradores y la suba de la cotización del dólar, los propietarios volvieron a aceptar metros para conservar los valores de venta.  

Algo similar opina Ezequiel Chomer, CFO del Grupo Chomer, para quien muchas de las operaciones que se están realizando tienen en cuenta esta modalidad, como una forma de defender el valor desde el lado de los propietarios y de bajar el riesgo de exposición desde los desarrolladores. El porcentaje que suele ser aceptado depende más que nada de la ubicación de la tierra y de la sofisticación de los propietarios. Cuanto más periférica es una tierra, más entusiasmo hay en aceptar metros cuadrados en pago por parte de los propietarios. “Nosotros en nuestras últimas inversiones estamos consiguiendo entre un 25 y 50% de canje en metros cuadrados por parte de propietarios. Creemos que son ratios bastante aceptables”, precisa.

Para Fernando Romay, director de Romay Desarrollos Inmobiliarios, “muchos de los propietarios de tierras aceptan entrar en esta modalidad, siempre y cuando les convenga y les tiente lo que se proyecta sobre esa tierra. A mejor ubicación y menor disponibilidad es menor la posibilidad de que los propietarios de tierras entre por canje de metros cuadrados. En el caso de Romay, aproximadamente entre un 20 y 30% del valor de las unidades que se comercializaran sobre la tierra”.

Sobre este punto Damián Garbarini, de DG Negocios Inmobiliarios, opina que no se trata de una novedad y que “el pago con m2 nunca se fue. Hoy es una opción utilizada en menor medida que hace siete u ocho años, pero está volviendo como una variable. Las incidencias normales en Canning, donde mayormente operamos, son del 20 % de los m2 totales”.

Los desarrolles coinciden en que la actitud del tenedor de tierras también cambió mucho, influenciado fundamentalmente por la coyuntura.

Para Romay “los tenedores de tierras que tienen necesidades especiales de vender o de hacerse de la tierra están más dispuestos a aceptar contraofertas. Los que poseen tierras bien localizadas hacen valer más los m2 que tienen en su poder, si es que no tienen necesidades económicas que les obliguen a salir de esa posición”.

También Garbarini opina en la misma línea y señala: “en el contexto actual todos nos encontramos en una posición más vulnerable, por ello, si lo comparamos con un año atrás los tenedores de tierra están más abiertos”.

HACIA QUÉ ZONAS SE ORIENTAN
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Desde el Grupo Tueroc aseguran que siguen buscando tierras en barrios ya muy consolidados, Barrio Norte y Palermo concretamente. También, en Villa Crespo y en la zona sur, Constitución y San Telmo.

Los emprendimientos proyectados son todos para vivienda con una escala de alrededor de 2800 a 8000 metros vendibles.

Por el lado de Arquitectonika, López señala que están analizando varios terrenos en la zona de Belgrano, cerca del subte, para emprendimientos medianos de buen diseño, de rápida ejecución a un costo razonable, que permita una buena rentabilidad y una venta rápida.

En el caso del Grupo Chomer, afirman que siempre están a la búsqueda de nuevos terrenos, aunque hoy de forma más selectiva ya que la demanda acompaña menos y el inversor prefiere inversiones más conservadoras. “Nuestra área de búsqueda se concentra en el cinturón norte de la ciudad y el conurbano, desde Palermo hasta Tigre, y de emprendimientos de una envergadura mínima de 7.000 m2, con destino residencial o comercial”, precisa.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Reducción de precios versus aumento de las ventas
El precio puede ser un elemento crucial a la hora de atraer nuevos compradores, ¿pero influye en un aumento de las ventas? “En los usados se coincide en bajas del orden del 10 al 15% en buenos barrios. Pero ello no asegura un incremento de las ventas, en el actual marco de incertidumbre”, opinan los brokers.
 
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