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07.02.19

En centros logísticos, los precios de alquiler muestran bajas significativas

Al cierre del año 2018 el inventario de centros logísticos de Buenos Aires alcanzó 1.664.648 m², por la incorporación de 22.664 m², en la zona sur del Gran Buenos Aires. A su vez los precios del alquiler mostraron una baja constante, los más bajos de los últimos 10 años, según datos de Colliers International.

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En el informe se indica que el promedio ponderado al finalizar el periodo se situó en US$/m² 5,96. Este valor muestra una baja de precios del 15,46% con respecto al periodo anterior, donde el asking price promedio se ubicaba en US$/m² 7,05. En cuanto al precio por categoría, cabe destacar que existe una brecha considerable entre los inmuebles categoría A y B. Donde los inmuebles con mejores cualidades de infraestructura promedian los US$/m² 7,22; mientras que el resto promedian en US$/m² 3,87.

Al realizar el mismo análisis en las tres zonas del Gran Buenos Aires, se percibió particularmente que la zona sur  fue la mejor cotizada del mercado con un asking price de US$/m² 7,20, seguido de las zonas norte y oeste donde se advirtieron valores promedio de alquiler de US$/m² 6,41 y US$/m² 3,23 respectivamente. Cabe destacar que la zona sur del Gran Buenos Aires cuenta con oferta únicamente de predios categoría A.

Lo que generó una tendencia al alza de su asking price. Un panorama distinto sucede en la zona norte del Gran Buenos Aires, la cual históricamente se ubicó como la mejor cotizada, pero que en este periodo disminuyó su valor promedio de alquiler influenciado por la disponibilidad en inmuebles de ambas categorías.

EL MERCADO EN GENERAL

En la actualidad, el 71% del stock de centros logísticos se concentra en la zona norte; 19%, en la zona sur; y 10% en la zona oeste del Gran Buenos Aires. No obstante, para el  año 2021 esta distribución se restructurará de una manera más uniforme entre las distintas zonas del mercado como resultado de los nuevos desarrollos que se llevarán a cabo en el oeste y sur del Gran Buenos Aires.

Al analizar los espacios disponibles por categorías, las superficies ubicadas dentro de centros logísticos correspondientes a la categoría A, aportan el 72% (121.375 m²) de la disponibilidad total, mientras que los predios categorizados como B solo configuran el 28% (46.912 m²), de los metros cuadrados ofrecidos en la actualidad.

Según el inventario, el 75% (1.246.767 m²) de los inmuebles logísticos de Buenos Aires son categoría A, mientras que los de categoría B configuran solo el 25% (417.881 m²). Estos valores dan muestra de un mercado con altos estándares de calidad en la infraestructura de los inmuebles.

VACANCIAS

De la superficie rentable total de este mercado se encuentran disponibles 168.287 m² en alquiler, lo que representa una vacancia del 10,11%. Este valor muestra un incremento de poco más de 3 puntos porcentuales con respecto al periodo anterior, donde la vacancia se ubicaba en 6,85%. Las superficies disponibles siguen la misma distribución geográfica del inventario, pero con diferencias en las proporciones. El 60% se encuentran en la zona norte del Gran Buenos Aires, y el restante 40% se distribuye entre las zonas oeste y sur del Gran Buenos Aires, con el 14% y 26% respectivamente.

DEMANDA

Con respecto a la demanda, se encontró una absorción neta levemente negativa de -4.536 m², resultado del ingreso de grandes centros logísticos, en su mayoría disponibles en alquiler, como también por la liberación de espacios categoría A que no llegó a ser mitigada por la absorción positiva de los espacios categoría B. A pesar de la presente disminución en la demanda, el desarrollo de centro logísticos proyecta un crecimiento constante para los próximos años. Actualmente se encuentran en construcción 251.028 m² con fin de obra estimada para el 2019, lo que representaría un crecimiento anual del 15% del inventario actual.

INMUEBLES EN OBRA

De los inmuebles en estado de obra, se destaca el desarrollo de 40.000 m² ubicado dentro de la Capital Federal, que cuenta con el 38% de su superficie rentable pre alquilada. Las superficies proyectadas, en caso de concretarse, introducirían más de 500.000 m² al mercado de centros logísticos de Buenos Aires hacia finales del año 2022. Estas superficies se caracterizan por estar concentradas en menos desarrollos de mayor tamaño que los centros logísticos del inventario actual. Dentro de los inmuebles existentes hay un potencial constructivo de 780.000 m², que configuran una opción a la hora de evaluar el aumento de las superficies rentables.
 

 
 
 
Quién es Quién
Fernando César Mosca
Después de 33 años de trabajo en Italia, el arquitecto Fernando Mosca, recibido en la Universidad Católica de Córdoba, ha conquistado terrenos multidisciplinarios que van desde la arquitectura hasta el diseño de objetos.
 
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