El alza del dólar impacta en el mercado inmobiliario

Ante el alza del dólar, ¿cómo está reaccionando el sector?

Quienes estudian el desempeño de los mercados y siguen comportamiento de las variables que afectan al sector lo explican del siguiente modo:

Si  i – e   >   0 (es decir si la inflación esperada supera a las expectativas de devaluación) hay actividad en el mercado inmobiliario

Si  i – e   <   0 (es decir si la inflación esperada es menor a las expectativas de devaluación) se ralentiza el mercado inmobiliario.

En este segundo escenario, los inversores adoptan una postura de “wait and see” y buscan refugio en el dólar y a los compradores con créditos se les dificulta el acceso a la vivienda.

¿Se han visto afectadas las operaciones inmobiliarias?

Cada momento del mercado inmobiliario tiene sus características. En los últimos dos años se produjo un cambio de paradigma en el que el crédito pasó a ser el gran motor de la actividad inmobiliaria. En cierto sentido, esto significó para el sector una suerte de “barajar y dar de nuevo” ya que una porción importante del mercado se comenzó a mover a partir de los préstamos hipotecarios. Por eso, lo que pase con los créditos hipotecarios tiene un impacto significativo en este modelo de negocios y las variaciones en el tipo de cambio afectan a las posibilidades de acceder a la vivienda de quienes compran con crédito (los inmuebles se ofrecen en dólares y los créditos son en pesos: si el tipo de cambio se aprecia un 10%, esto significa que a los compradores que acceden a través de un crédito, se les encarece la propiedad en la misma proporción). Hoy se verifica una ralentización del mercado, especialmente del segmento que depende del crédito.

¿Cómo impacta en los créditos hipotecarios en UVA’s?

Las UVA´s cotizan en pesos, por lo tanto, cuando se desembolsa el crédito hipotecario, el tomador recibe pesos. El problema es que, al cotizar las propiedades en dólares, puede comprar “menos metros” con el mismo crédito o verse obligado a realizar una integración inicial de fondos propios, mayor.

En ambos casos, se trata de una restricción al acceso a la vivienda para la clase media que está siendo la principal beneficiaria de esta operatoria.

¿Cómo afecta a los que ya tienen un crédito otorgado?

Los tomadores de crédito a los que aún no se les han desembolsado los préstamos, están en la dificultad de tener que obtener mayor cantidad de dinero para abonar con fondos propios al comienzo de la operación. En la práctica, se endeudan con familiares, amigos, venden el auto, pero no dejan de aprovechar la posibilidad de tomar un crédito a largo plazo para acceder a la vivienda propia. Si no pueden obtener ese dinero, se verán obligados a renunciar a la operación e iniciar nuevamente el proceso de calificación crediticia, solicitando adquirir una propiedad de menor precio.

¿Qué pasará con los precios?

La expectativa es que los precios suban o se mantengan, pero no que bajen. Aun en los peores momentos del cepo cambiario, los precios resistieron. Por otro lado, hay una presión fuerte que viene por el lado del costo de reposición. Si bien es cierto que no podemos confundir costos con precios, no menos cierto es que los desarrolladores no incorporarán nuevos productos al mercado si no cubren los costos. Por lo tanto, en aquellos lugares donde la demanda los convalide, subirán los precios como consecuencia de que cuestan más construirlos.