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29.08.17

Creció la compra de locales en Capital y Gran Buenos Aires

Al comparar el primer trimestre de 2017 contra el mismo período del 2016, aumentó la venta de locales en 50%, según un informe de L J Ramos.

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El blanqueo es uno de los factores que está impulsando este tipo de operaciones; la inversión en dichos inmuebles para asegurar el capital suena tentadora, pero ¿es un buen momento para invertir en locales comerciales? Está demostrado que hacer proyecciones a largo plazo es una tarea casi imposible. Basta con leer los análisis de algunos de los economistas más renombrados de años atrás para ver que lo que se pronosticó en muchísimos casos no se cumplió. Teniendo esto en consideración, se puede esbozar un posible panorama para el rubro de locales comerciales, que de cumplirse, haría que invertir en la actualidad en un local comercial sea una decisión correcta.

¿ES BUEN MOMENTO PARA COMPRAR?

Hoy la renta promedio es del 6%, siendo menor para locales ubicados en los principales focos comerciales y mayor, en focos secundarios; lo cual se debe a que un local en pleno foco asegura demanda, sea cual sea la situación del país, así como también montos de alquiler considerables. Por ende el valor “de entrada” a la hora de comprarlo es mayor. El mismo análisis, pero a la inversa se da en los focos secundarios. La renta es baja comparada con el historial de la la última década. Años como el 2006/2007 arrojaron porcentajes del 9/10% en los focos principales; y del 14%, en focos secundarios.

La baja en la renta se debe obviamente a la inflación y a la recesión en el consumo (combinados generan la tan temida estanflación). Es así que los propietarios de los locales se han visto obligados a bajarle el monto de alquiler a sus inquilinos o, de lo contrario, enfrentarse a la incertidumbre de tener su local vacío y pagando las servicios correspondientes.

Actualmente los montos de alquiler en todos los tipos de locales (grandes, chicos, en focos primarios o secundarios, en propiedad horizontal o lote propio, etc.) parecen haber encontrado una estabilidad; a su vez se está dando un indicador de baja en la inflación real, que se observa en la baja en el porcentaje de ajuste en los alquileres.

Hace 5 años teníamos un ajuste anual de un promedio del 22% por ciento, luego fue ascendiendo al 30% para llegar a un techo del 15% semestral en el 2016 (llegó a ser tan acelerada la inflación que los propietarios comenzaron a demandar un ajuste semestral para así no quedarse en desfasaje durante 1 año entero). Hoy los ajustes se están dando en el orden del 12% para los casos semestrales; y del 24% para los anuales.

LA VISIÓN DEL MERCADO

Desde la División Locales de L.J.Ramos precisan que si bien una baja en el ajuste de un contrato de alquiler proyecta una renta menor, también indica una tendencia a la baja en la inflación. Menor inflación suele traer una reactivación en el consumo. De reactivarse, la rentabilidad y utilidad de las empresas irá creciendo paulatinamente. El ajuste de los alquileres tendría que ir aumentando levemente, ya que habrá más demanda por parte de distintas empresas para ubicarse en los locales; la oferta y demanda llevaría a que suban los alquileres y así aumente la renta.

¿Se dará esto en el corto plazo? Difícilmente sea así; hoy el propietario de un local acepta una baja en el ajuste de alquiler comprendiendo la situación actual, una vez que “la rueda vuelva a girar” el mercado inmobiliario se reactivará y las rentas mejorarán. Por ende, es un buen momento para invertir en un local comercial, donde la renta en una proyección entre 7 a 10 años debería acercarse a los montos históricos.

¿ES BUEN MOMENTO PARA VENDER?

La respuesta a esta pregunta también es sí. El hecho concreto es que hoy los valores de los locales comerciales están altos en comparación con años anteriores. Si uno tiene una inversión en mente o situaciones personales, familiares, etc. que lo hacen considerar vender, no sería erróneo hacerlo, siempre a precios lógicos y no malvendiendo su patrimonio. Los valores difícilmente suban en el corto plazo, podrán hacerlo si se da la reactivación en el mercado ya mencionada.
 

 
 
 
Quién es Quién
Iván Kerr
Actualmente es el subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y presidente de ProCreAR.
 
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