Altas expectativas en el real estate industrial

Por un lado, grandes fondos de inversión extranjeros miran, consultan, y están trabajando en busca de diversificar su cartera de opciones. Por el otro, empresas que habían postergado sus planes durante los últimos años han comenzado a revisar sus estrategias y están reflotando proyectos en pos de lograr competitividad regional. Así, los grandes Centros Logísticos y Desarrollos Industriales Premium están muy bien posicionados para convertirse en las mejores opciones de inversión.

Desarrolladores e inversionistas no sólo empiezan a ver una luz de optimismo, sino que trabajan en la búsqueda de mejores oportunidades. Durante los últimos meses, varios proyectos han comenzado a construirse, los que inyectarán una cantidad interesante de metros cuadrados Premium al stock.

MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL

Todo esto moviliza aún más el mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires integrado por 1,94 millones de metros cuadrados totales relevados de depósitos Clase A y más de 4.000 hectáreas de parques industriales. Estos números representan más del 50% de la totalidad del país.

La vacancia ha sufrido pequeñas modificaciones respecto al trimestre anterior. “Así como algunas PYMES se están reacomodando para adaptarse a nuevos escenarios, otras empresas, mayormente las multinacionales, están solicitando asesoramiento para que los acompañemos en la revisión de sus planes de expansión que han debido poner en espera los últimos años”, precisa Alejandro Winokur, fundador e industrial manager de Newmark GrubbBacre.

ACTIVIDAD LOGÍSTICA

Según lo expresado por los principales referentes del sector, el último año podría ser recordado como el año de los costos logísticos. “En Newmark GrubbBacre entendemos que la actividad logística en sí no es formadora de precios. Los costos que determinan sus tarifas surgen en un alto porcentaje de los valores del combustible, la carga impositiva y la mano de obra entre otros, todos indicadores definidos por terceros”, apunta Winokur, y agrega que el transporte de cargas y la logística representan un problema muy difícil de resolver, sobre todo el problema del tránsito en la ciudad de Buenos Aires y primeros cordones.

Si se enfoca el corredor sur, dicha situación es aún más compleja, ya que allí circula la mayor cantidad de camiones de carga. Por la capital circulan unos 30.000 camiones por día, de los cuales el 60% pasa por la zona sur. “Ahí vemos una oportunidad muy interesante para grandes desarrollos logísticos. Cercanía a la capital y el puerto, tierra disponible con buenos valores para el mercado, y bajos stocks de espacios Premium disponibles”.

A lo cual se agregan nuevos proyectos oficiales que mejorarán la infraestructura de rutas y caminos, y otros que están en carpeta. En resumen, sector está cada vez más consolidado y en crecimiento, nuevas empresas se van abriendo a la tercerización de la logística y si las cosas mejoran y llegan inversiones, sin dudas este sector se favorecerá.

EL NEGOCIO INMOBILIARIO - PRECIOS Y DEMANDA

Con respecto al negocio inmobiliario mientras se mantenga esta demanda positiva, desde las principales rutas de acceso al Gran Buenos se observan varias obras, tanto en la Panamericana, Autopista Ezeiza-Cañuelas como el Acceso Oeste, por citar sólo algunos. El inventario de Depósitos Premium continúa aumentando mientras que la brecha de m² construidos en cada submercado permanece estable. Las zonas más demandadas son la norte y oeste del Gran Buenos Aires. La demanda se centraliza principalmente en las ubicaciones de fácil acceso a rutas o autopistas, con seguridad, y cercanas a las zonas de consumo. En contraposición, el Corredor Sur aún mantiene una gran cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido a su cercanía con el puerto de Buenos Aires, pero en muchos casos con vieja u obsoleta infraestructura de servicios.

Así, los valores inmobiliarios llevados a dólares, están "baratos" ya que la misma cantidad de metros cuadrados en Uruguay, Paraguay, Brasil, Chile o Colombia son mucho más caros que en nuestro país. El alquiler de los depósitos o naves premium no ha variado sustancialmente en dólares, manteniéndose alrededor de los US$7.00/m²/mes. Mientras que la tierra industrial en parques, los precios promedio se ubican en US$87.70m², pudiendo alcanzar los US$170/m² en algunos Parques industriales premium del sector.

A su vez, en los costos de construcción por m2, no hubo grandes variaciones estos meses, medida en los índices de la Cámara Argentina de la Construcción, que son los que mejor reflejan los movimientos de los precios de mercado. Entre los rubros que motorizan los pedidos de nuevos proyectos se encuentran la logística, autopartistas, alimentarias, farmacéutica y electrónica.

NIVEL DE CONSTRUCCIONES

Del lado de las empresas constructoras, el pulso industrial sigue a buen ritmo. Esta perspectiva no sólo se traduce en el número de operaciones y en los índices que relevan la actividad, sino también en la mayor cantidad de obras de naves destinadas tanto para lo fabril como para lo logístico. Como prueba de esa expansión, las principales empresas tienen proyectos para construir unos 250.000 m2 en los próximos meses, lo que ratifica el buen momento de la actividad y la perspectiva a futuro. Esto habla de un mercado muy activo, donde las empresas se animan a invertir en activos propios para evitar costos de alquiler.

Hoy la mayoría de los inmuebles se construyen con estructuras metálicas de grandes luces (anchos) y alturas libres de entre 10 o 12 metros, cubiertas metálicas estancas realizadas en la misma obra, aislaciones térmicas para conservación de la energía y confort humano, cerramientos perimetrales mixtos en mampostería de bloques de hormigón y chapa trapezoidal prepintada. (generalmente blanca) Mientras que para los pisos, son sin juntas con paños de 1.000 m2 con tecnología láser y hormigones de retracción compensada.

Por otro lado en el mundo, los depósitos sustentables y otras iniciativas ecológicas vienen ganando espacio y son tendencia. Una herramienta muy utilizada es la certificación LEED, que permite evaluar los edificios ecológicos a través de pautas de diseño objetivas y parámetros cuantificables. Hay cada vez más empresas interesadas en desarrollar construcciones sustentables, predominando aquellas compañías multinacionales que responden a políticas ecológicas globales e integradas.