Oficinas, un mercado estable

Sin embargo, en el reporte se destaca que “un tropiezo en la demanda no es caída, profundos cambios y transformaciones han ocurrido en 2016 y continuarán en 2017. La caída a niveles negativos se debe a una mayor disponibilidad de edificios existentes junto con escasas y pequeñas transacciones en comparación a lo observado el año pasado. Por su parte, los precios promedio continúan en ascenso". Por fortuna, los costos de expensas se han mantenido estables, señal de una inflación que se desacelera.

INVENTARIO Y PRODUCCIÓN

El proceso de renovación del inventario iniciado en 2016, continuará en 2017 y se profundizará en 2018, lo que ha tenido como consecuencia estándares de calidad más altos y ocupantes más exigentes. Si bien, en el primer trimestre de 2017, no se registraron entregas de nuevas oficinas, se estima que en los próximos nueve meses, habrá nuevas entregas por 128.252 m², distribuidos casi uniformemente entre el CBD, la Zona Norte y el Distrito Tecnológico.

DEMANDA

Con casi 144.000 m² absorbidos, la demanda ha marcado el paso del mercado en 2016. La considerable expansión de la absorción rebota en el primer trimestre de 2017 con una caída en el espacio ocupado arrojando una absorción neta negativa de 13,140 m².

“No obstante, el cambio en el mercado trasciende la coyuntura del primer trimestre, la demanda se ha consolidado a través de un mayor número de averiguaciones, interesados e incluso transacciones”, se resalta.

La demanda se mostró muy proactiva hacia la nueva oferta, localizada mayormente en Catalinas y en los submercados del CBD, representando el 58,8% de las superficies tomadas en 2016.

Las oficinas Clase A+ ha sido el segmento de mayor demanda de los últimos tres años, representando el 62,0% de las superficies ocupadas en dicho período. Las cifras describen una tendencia fly-to-quality hacia el segmento Clase A+ que también se manifiesta en la preferencia por productos de alta calidad y se basa en mayor eficiencia, excelentes prestaciones especificaciones técnicas y ubicaciones privilegiadas. La pujante demanda ha convalidado precios al alza, desplazando el límite superior del rango de rentas.

VACANCIA Y DISPONIBILIDAD

Producto de la caída en la demanda, la tasa de vacancia aumentó en el primer trimestre cerrando en 7,3%, 70 puntos básicos por encima del trimestre anterior. Considerando las entregas proyectadas para 2017 en conjunto con una pujante demanda, el resultado sería una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de precios y menor flexibilidad en las negociaciones comerciales.

RENTAS Y EXPENSAS COMUNES

Las rentas promedio en Clase A/A+ continuaron su firme tendencia alcista, rompiendo un nuevo récord máximo de los últimos tres años. El precio de alquiler promedió US$ 25,80 por metro cuadrado por mes, representando un incremento de 1,3% respecto del trimestre anterior y 2,3%, en términos interanuales.

Las rentas Clase A+ se encontraron en el rango de US$ 23,60 a US$ 42,00 por metro cuadrado por mes, con un promedio de US$ 28,98. Por otro lado, en Clase A, el rango se extiende desde US$ 18,60 hasta US$ 29,00 por metro cuadrado por mes.

El promedio de expensas comunes para edificios Clase A/A+ se situó en US$ 6,21 por metro cuadrado por mes, reflejando una leve caída trimestral del 0,1%.

A su vez, las expensas comunes para edificios Clase A+ se ubicaron en un rango de US$ 6,60 a US$ 9,80 por metro cuadrado por mes; mientras que en Clase A, el rango fue de US$ 3,00 a US$ 7,40; cabe mencionar que determinados edificios están fuera de dichos niveles de precios, debido a su eficiencia y características operativas.