Guía práctica para mantener la salud de los edificios

En tal sentido, vale remarcar que el último Código de Edificación que rige en la Ciudad desde su entrada en vigencia en el mes de enero de 2019, recogió en materia de mantenimiento y conservación edilicia, parte de la normativa que ya regía desde el año 1999, con la sanción de la ley 257, conocida como ley de fachadas y otras pautas que habían sido incorporadas en el derogado Código.

El Código de Edificación vigente, amplió los alcances normativos de la derogada ley 257, generando obligaciones de conservación y mantenimiento, sobre el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones. Obligaciones que pone en cabeza de propietarios, tenedores, fiduciarios, beneficiarios, usufructuarios. La enunciación resulta amplia y abarca un sinfín de situaciones, dado que exige que todas las partes sean mantenidas en condiciones de salubridad, higiene y seguridad.

No sólo ello, la actual norma –de modo exagerado.- agrega incluso que una vez finalizada la obra y librada al uso, los profesionales que intervinieron deben garantizar el perfecto estado de uso, así como el funcionamiento y calidad en todas las prestaciones a los fines de garantizar la salubridad, seguridad, durabilidad y sustentabilidad e incorpora la obligatoriedad de los constructores o profesionales de registrar un manual de mantenimiento preventivo de los edificios.

Dada la amplitud de situaciones que abarca la normativa a los fines preventivos, deja librado el cumplimiento de estas obligaciones a lo que reglamente la autoridad de aplicación y seguidamente en su articulado (Art. 5.1.2; 5.1.3; 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6, 5.1.7) se refiere a la conservación y mantenimiento de sectores específicos como: fachadas, instalaciones eléctricas, instalaciones termomecánicas, medios mecánicos de elevación, instalaciones térmicas y contra incendio.

Respecto, como se han ido reglamentando estas exigencias, la ley 6116 modificatoria de la ley 257, amplió los elementos que deben inspeccionarse (Art. 1°) mediante la certificación técnica incluyendo terrazas, azoteas, cerramientos, conductos e instalaciones, aclarando especialmente que el listado no es taxativo. Pero guardó estricto silencio respecto las estructuras de los edificios. También reglamentó la periodicidad de presentación de la inspección o informe técnico, que dependerá de la antigüedad del edificio, con un plazo mínimo de 4 años para edificios que superan los 70 años y con plazos más amplios de hasta 15 años para edificios que tengan entre 15 y 25 años de antigüedad (Art. 2°).

Sin embargo y más allá de estas certificaciones obligatorias que debemos presentar en relación al estado de los elementos exteriores que componen las fachadas y demás elementos, como terrazas u azoteas, en punto a las estructuras de edificios, el C.E (Art. 5.2) se ha limitado a facultar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a indicar la demolición o el apuntalamiento en caso de verificar muros vencidos, o estructuras en mal estado que presenten grietas de dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento o se hayan rebasado los límites de sus dimensiones y colocación, o sea verificado el mal estado o la posible ruina.

Pero la norma es demasiado teórica y entonces faculta a la autoridad que ejerce el Poder de Policía de la Edificación a ordenar demoliciones o apuntalamientos, como soluciones finales, no exigiendo certificaciones periódicas como si lo hace con otras partes de un edificio. Posiblemente la solución hubiese sido incluir dentro del listado del Art. 1° de la ley 6116 la verificación de la estructura del edificio, pero ello no ha sucedido.

RECOMENDACIONES PRÁCTICAS

Por lo que les dejaremos 5 recomendaciones prácticas que podrán guiar y orientar respecto las cuestiones que debe atender con especial atención:  

1.- Si cualquiera de las partes de la envolvente constructiva del edificio que habita, evidencia desprendimiento de materiales, señales de filtraciones en el hormigón, oxidaciones en hierros, hierros a la vista, fisuraciones o  grietas, chorreaduras o eflorescencias,se debe mandar a realizar un informe técnico, que sea suscripto por un profesional con matrícula e incumbencias para verificar el estado de la estructura de su edificio.

2.- El profesional que contrate a tales efectos le indicará si se requieren extracciones de material para efectuar otros análisis o pruebas de laboratorio respecto el estado del hormigón, los hierros y la resistencia y en su caso procederá a realizar los cálculos estructurales adecuados.

3.- Asimismo, y para el caso de que el profesional así lo indique deberá exigir a su administrador proceda a efectuar las reparaciones inmediatas a efectos justamente del estricto cumplimiento de la normativa que lo obliga a mantener todas las partes en condiciones de seguridad, higiene y salubridad.

4.- Para el caso de que conforme la opinión técnica del profesional que contrate exista algún tipo de patología en la estructura que encuentre como origen la construcción y/o los materiales, se deberá consultar con profesionales del derecho a efectos de los reclamos pudiesen corresponder.

5.- Asimismo, y para el caso de contar con un informe y cualquiera fuese su resultado, podrá presentarlo al GCBA a efectos del estricto cumplimiento de las obligaciones que le impone el Código de Edificación. Recuerde que en Derecho Administrativo rige el principio de informalismo a favor del administrado.  Las obligaciones de mantenimiento y conservación han sido ampliadas exponencialmente por la normativa que nos rige en el ámbito de la Ciudad con la vigencia del actual Código de Edificación.

No se olvide, que la estructura conforma el edificio y que es obligación mantener todas y cada una de sus partes.