Libertador como eje de proyectos de oficinas

Los escasos terrenos, en la zona más tradicional de Libertador, han impulsado nuevas propuestas residenciales -un hito es el Chateau de Libertador- pero también comerciales sobre el eje de esta avenida, a partir de Pampa hacia la General Paz, que hoy presenta una imagen renovada.

Al contar con amplios terrenos, en algunos de los cuales funcionaban estaciones de servicio y al ser una zona de usos comerciales y gastronómicos, comenzaron a proyectarse edificios de oficinas, los que están permitidos por el Código de Edificación hasta una altura de 14 pisos.

“Si bien los desarrollos residenciales continúan, la saturación del centro de la ciudad y la facilidad de accesos y medios de transporte incluido el ferrocarril han movilizado la zona”, comenta el Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de Newfidu, empresa que está llevando adelante varios emprendimientos que totalizan alrededor de 50.000 m2 de oficinas, con proyectos del Estudio Aisenson, los que se comercializan bajo la figura de fideicomisos al costo.

Entre los que se cuentan: Libertador Studios frente al Tiro Federal ya finalizado, concebidos como espacios multiusos, entre 50 a 100 m2, destinados a profesionales; Nuevo Libertador I, entre Juramento y Echeverría, es un edificio corporativo de 14 pisos, con superficies que arrancan de los 200 m2, factibles de ser ampliadas, actualmente en proceso de entrega; en tanto que por esta última calle se proyecta, en el predio vecino, Nuevo Libertador II, formando todo un conjunto de más de 60 metros de frente sobre Libertador. 

Además, ya está en marcha otro proyecto en Libertador y Olazábal en el lote que ocupaba la estación de servicios de la Shell. 26.000 m2 de obra, que tendrá garaje comercial y locales, en planta baja.

TARGET Y PRECIOS
 
En todos los emprendimientos se ha definido un mismo tipo de producto que conjuga oficinas y estudios profesionales, los que se entregan con baños y cocinas y el resto del equipamiento a terminar. En la mayoría, han comprado profesionales, inversores apuntando a una renta, y empresas en menor proporción. “Generalmente los que compran en el inicio son inversores o profesionales, las empresas en cambio compran cuando ya el edificio está cerca de su finalización, aunque la mayoría hoy prefiere alquilar”, comenta Ruiz de Gopegui.

En cuanto a precios, el directivo indica que en Nuevo Libertador I, en alquiler rondan US$ 20 a 23 el m2; y en venta, oscilan entre US$ 2.500 a 2.800, y además apunta que lo que hoy se suscribe al costo está en el orden de US$ 1900 el m2. Por su parte, en los estudios profesionales, entre 50 a 70 m2, los valores de venta se ubican en US$ 2200; y en alquiler US$ 18 el m2. Con lo cual se obtiene una renta del orden del 10%.

En ese contexto, Gopegui resalta que las obras al costo sigue atrayendo inversiones, debido a que el ladrillo se convierte, en cierta forma, en un refugio antiinflacionario, con el cual se obtiene una renta manteniendo el valor de los ahorros. Aunque, advierte que hoy las expectativas han cambiando,” la inversión al costo debe ser encarada como un producto de resguardo a mediano y largo plazo, entre 24 y 36 meses, en ese caso funciona muy bien, no así, en cambio, si se pretende una venta inmediata y especulativa como fue en sus comienzos”.

LOS COSTOS
 
Pero, qué está pasando con los costos de construcción, Gopegui indica que medidos en pesos están subiendo y comienza a haber una leve inflación en dólares, que según datos del último semestre de 2009 se ubicó entre 3 al 5%.

¿Y en cuanto al dólar? “Es una incógnita que tenemos todos”, dice. Si bien resalta que el mercado se está reactivando aunque no con la fuerza de antes y que más allá de lo que pueda pasar con el dólar, la propiedad acompañará la evolución de los costos, por lo cual no estima una baja de los precios. “El gran problema se presenta cuando el valor de venta no evoluciona como los costos”, puntualiza.
Otro obstáculo es el valor de la tierra “que no se ajusta a la ecuación actual del desarrollo inmobiliario y no se han instrumentado políticas de incentivo para la edificación en predios desocupados y tampoco hay claridad en las tasaciones de los terrenos, porque no se hacen estudios de factibilidad”, sostiene.