La construcción en Rosario resiste la crisis

Rosario es una de las principales ciudades del país, en las que se destacan nuevas zonas de desarrollo edilicio que hoy muestran importantes obras. Sin embargo, a pesar de ese crecimiento, no es ajena a la crisis actual. Ángel Seggiaro describió para Áreas las consecuencias en el mercado inmobiliario de la ciudad y de qué forma se busca adecuar proyectos que, en su mayoría son de largo plazo.

¿Cómo impactó el resultado de las Paso?

Increíblemente  las PASO funcionaron como un meterorito que cayó e interrumpió un ciclo imprevistamente. Ninguna encuesta predijo un impacto de tal magnitud. En los hechos, las ventas de departamentos habían caído a promedios bajos para la década, siguiendo la tendencia desde 2015, 2016, con un breve período 2017 a 2018 de un moderada actividad de negocios inmobiliarios (y otros bienes durables y semidurables) apoyados en la clara influencia del crédito que se interrumpió.

Sin embargo, en enero de 2019 se había adveritdo un punto de inflexión. Llegaron indicadores firmes e incipientes de cambio de tendencia. Leve, pero firme. Esta tendencia duró hasta las PASO. En ese momento se paralizó la actividad hasta ahora. Después de unos resultados imprevisibles, unos indicios políticos y económicos inentendibles para el común de la gente, la reacción del público es preservar sus ahorros, postergar lo que se pueda, no invertir, no comprar, no decidir.

¿Qué ocurrió con la venta de inmuebles en construcción?

Excepcionalmente en la zona de Rosario y alrededores, basada en una producción agrícola y derivados muy estable a lo largo de décadas, y repartida en una amplia y variada cadena de valor, el inmueble en construcción o a estrenar funciona –cuando no-, como refugio de valor contra las incertidumbres de las diversas épocas que se suceden en nuestro país. Esto permite mantener una venta a pequeños inversores que cambian un patrimonio por otro. Producción de granos por ladrillos.

Con mucho conocimiento, información, viendo las oportunidades, entendiendo que una promesa de entrega de una unidad a futuro tiene que recorrer un largo camino de construcción, terminación, posesión, escrituración. Y además la presencia de marca agrega un valor intangible que se suma a la ecuación garantizando el revalúo del valor en el tiempo. Si todo esto se da, el comprador está y realiza la compra. Por otra parte, los niveles de actividad de la construcción privada en Rosario siguen reteniendo mano de obra como pilar del empleo en la provincia.

¿La baja en los costos de construcción constituye una ventaja?

Frente al imaginario que “sube el dólar, bajan los costos de la construcción”, revisamos de manera precisa qué variables del costo de construir tienen una baja relativa por el impacto devaluatorio.

Esto nos lleva a dos conclusiones: Una, que los factores de costo que no están afectados por el “pulso dólar” son como máximo el 20% del costo total. Esa es la incidencia del peso en el costo de construcción. Es decir, baja.

La segunda es que en la Argentina, el recorrido de mediano y largo plazo de inflación interna-dólar terminan siendo similares, por lo cual, emprendimientos con ciclos de 5, 7 o 10 años sufren el mismo recorrido en sus costos.

Por otro lado, Fundar desarrolla emprendimientos de gran tamaño, apostando que la variable a cuidar es el volumen y la escala en el largo plazo. La utilidad debe surgir de hacer una gestión muy eficiente de los costos de la organización y producción.

¿La situación macroeconómica afecta más a los usados o a los emprendimientos en el pozo?

En el caso del vendedor-fabricante, los emprendimientos “en pozo” resultan atractivos para algún público. Transmiten la idea de participar en una gestión de creación de valor invirtiendo una suma que el público presume “mínima” con altas posibilidades de subir y obtener así una ganancia. Una suerte de “compra en fábrica”. El comprador adquiere un bien en cuotas, por lo que puede pagar un mejor precio global, y el vendedor-fabricante puede acompasar el flujo de fondos con la obra.

En el caso del vendedor de usado, no tiene habitualidad, no tiene chance de recibir cuotas, sólo puede pedir un precio que el comprador posea en efectivo o recibe un inmueble de menor valor en parte de pago. En este caso la fluctuación del valor de los inmuebles es mayor, se ajusta espasmódicamente a demanda y oferta.

La existencia de crédito hipotecario, un hecho que deberá establecerse como prioridad de cualquier plan económico, permitiría achicar esta brecha -hoy injustificada-, entre precio de “inmueble nuevo” e “inmueble usado”, acompasando los ritmos de pago a cuotas en el tiempo.

¿Desde Fundar cómo están encarando los proyectos?

Fundar enfrenta desarrollos de 5.000m2 en adelante, llegando a conjuntos de 200.000m2, siempre por etapas de no más de 20.000m2. El desarrollo de estos proyectos demanda períodos que exceden un mandato presidencial.

Por lo tanto, el desafío es seguir, adaptar cada momento a los cronogramas y planes de inversión.

Entre los proyectos en marcha se encuentran seis edificios en diferentes zonas de la ciudad, a los que se agrega la quinta etapa de Condos Refinería. Se está en la primera etapa de Ciudad Empresa, un parque industrial modelo, con edificios complementarios oficinas, comercios, centro capacitación, ecoparque que abarca 100 ha.   A los que se agrega el desarrollo de Foresta que incluye viviendas y servicios entre Rosario y Funes, con accesibilidad desde autopista, en etapas de 15000 a 20000m2 en total 220.000m2