El paso de las PASO

Cada coyuntura turbulenta es, a la vez, un momento de desacople que trae dificultades y oportunidades. En estas coyunturas mientras que algunos se paralizan, a la vez se da la particularidad de agentes económicos dispuestos a tomar decisiones en materia de inversión inmobiliaria.

Está clarísimo que el crecimiento del precio del dólar alienta elucubraciones de de devaluación y no ayuda al mercado inmobiliario. Históricamente, los momentos de “pax cambiaria” han sido los más favorables para las operaciones inmobiliarias que las coyunturas como la actual, en la que asistimos a un enrarecimiento de las condiciones generales de la economía. Pero también es cierto que, precisamente en los perores momentos muchos valoran la solidez del ladrillo. El desplome de la Bolsa, deja en evidencia la volatilidad de los mercados financieros frente al mercado inmobiliario que es mucho más estable. El precio doméstico de la divisa se multiplicó por 4 desde la asunción del actual gobierno; sin embargo, los inmuebles siguen tendiendo similares niveles de precios medidos en moneda estadounidense. Esto demuestra su capacidad de servir como reserva de valor.

De una primera lectura del resultado de las PASO parece relevante resaltar los siguientes puntos:

a) Es probable que todos los indicadores de riesgo se vean afectados negativamente. El contexto internacional ha venido jugando en contra de la demanda por los activos de mayor riesgo y lo acontecido este domingo no ayuda al mercado argentino.
b) No puede pasarse por alto que los últimos datos de actividad económica han mostrado que la recesión se alarga en el tiempo. El mercado inmobiliario es procíclico. Lo que sucede en la economía en su conjunto, se vive de modo amplificado en el sector inmobiliario.
c) La inflación de julio siguió por encima del 2% mensual. Y cualquier depreciación del peso podría volver a impulsarla de nuevo hacia los umbrales del 3% mensual.
d) El mercado le bajó el pulgar al gradualismo y el Gobierno intentó reformular la política económica sin un cambio de régimen y no le fue bien.
e) El pedido de perdón del Presidente al reconocer la derrota, parece el mejor camino para mejorar las perspectivas del país y sus perspectivas electorales aunque parezca un poco tarde.
f) El predominio de la fórmula encabezada por Alberto Fernández superó las expectativas que habían descontado los mercados.

Veamos ahora el mercado inmobiliario: por el lado de la oferta, tenemos que distinguir el mercado del nuevo del mercado del usado. En el mercado del nuevo, la oferta son los desarrolladores inmobiliarios. En este sector a la hora de tomar decisiones, se plantean las siguientes preguntas:

¿Cómo terminará cerrando el cuadro de resultados? Es decir, a qué costos terminaremos construyendo y a qué precios terminaremos vendiendo.

¿Hasta cuándo puedo aguantar aportando fondos propios (tamaño de la billetera propia y de mis inversores)?

Dentro de este sector, vemos flexibilidad en cuanto a moneda: están dispuestos a aceptar un mix entre pesos y dólares. Si bien el precio de los terrenos (una de las materias primas para el desarrollo inmobiliario) está en dólares, los costos de construcción están en moneda doméstica.

Por el lado de la oferta de usados, se ve un importante desfasaje de precios: el stock no tiene que ver con el flujo. En la ciudad de Buenos Aires, la suma de los inmuebles ofertados en venta, publicados por los tres principales portales inmobiliarios supera ampliamente las 200.000 unidades, mientras que se concretan poco más de 2000 operaciones por mes. En el stock de inmuebles que se ofrecen a la venta encontramos muchísimas unidades fuera de precio.

Cuando analizamos caso por caso, vemos que la aceptación de contraofertas es directamente proporcional a la necesidad real de quien vende. No obstante, se observa poca flexibilidad en cuánto a moneda: la oferta quiere divisa norteamericana (dólar que me hiciste mal y sin embargo, te quiero).

Respecto a la demanda, parece moverse de acuerdo al siguiente axioma: “Dólar planchado, mercado motivado; Dólar animado, mercado paralizado”

• Si  i – e   >   0    (es decir si la inflación esperada supera a las expectativas de devaluación) hay actividad en el mercado inmobiliario
• Si  i – e   <   0     (es decir si la inflación esperada es menor a las expectativas de devaluación) se ralentiza el mercado inmobiliario.

Sigue intacta en la demanda la idea de proteger sus ahorros recurriendo al ladrillo. En momentos de incertidumbre política y financiera los temas económicos adquieren suma relevancia para todos aquellos que poseen un patrimonio, bienes y ahorros suficientes como para estar preocupados por ellos.