Alquileres: leyes y consecuencias

De acuerdo con un relevamiento del portal Zonaprop en el país, el 68% de los inquilinos encuestados asegura que el nuevo marco legislativo no fue favorable para ellos, y sólo un 32% considera que el cambio fue positivo.

Al consultar sobre cuál es el principal motivo por el que se ven perjudicados, un 72% hace referencia a la suba de precios y a la baja de la oferta de propiedades en alquiler. Por otra parte, un 52% está en desacuerdo con el aumento del valor del alquiler mediante la indexación anual y un 13% destaca como negativa la extensión del plazo de contrato a tres años.

En Argentina, el 41% del grupo que sí se siente respaldado por la norma (18%) destaca como favorable a la indexación anual del aumento del alquiler, un 31% encuentra beneficiosa la extensión del plazo del contrato a tres años, y un 25% menciona como aspecto positivo poder brindarle el beneficio al inquilino de que elija el tipo de garantía que desee y un 16% se encuentra conforme con tener que registrar el contrato de alquiler en la AFIP.

En este contexto, 74% de los consultados pudo rentar su inmueble, mientras que un 26% restante aún no lo consiguió.

La mayoría (76%) de los inquilinos argentinos encuestados explicó que tiene más dificultades para alquilar que hace un año atrás y entre las dificultades se cita la falta de oferta, aumento exorbitante de precios y mayor rigor en los requisitos.

ALQUILAR O VENDER

Desde el lado de los brokers, hay también conciencia de las dificultades de las locaciones, y la disyuntiva que generan: “Hay que analizar cada situación para determinar si lo mejor es alquilar o vender”, sostiene Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios y profundiza: “En la gran mayoría de los casos, quien tiene un inmueble vacío es porque es una inversión y, como tal, se debe analizar la renta. Hoy la renta de un departamento ronda el 2% anual en dólares”.

Por su parte, Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, afirma que la decisión depende del fin para el que se adquirió ese inmueble, pero que hay que hacer algo con él: “Tener el inmueble vacío conlleva un gasto variable de mantenimiento, en consecuencia genera una pérdida mensual de patrimonio y una pérdida en la capacidad de ahorro; es inviable dejarlo vacío, pero también lo es vender sin reinvertir y dejar el capital inactivo”.

“Tener un inmueble vacío por tiempo indeterminado no es una opción”, coincide Fernando Pozzi, socio gerente de Pozzi Inmobiliaria. “A diario vemos propietarios preocupados por la falta de reglas claras, la intromisión del Estado, la Ley de Alquileres… Esos son temas que complican la decisión de inversión de renta. El cliente inversor que decide comprar para renta deberá evaluar mirando el largo plazo y no únicamente el contexto actual. La historia ha demostrado que la inversión en bienes inmuebles siempre fue y es un resguardo de valor importantísimo”, agrega.

“En términos generales, si la propiedad es un inmueble usado y antiguo, se recomienda venderla y reinvertir en pozo para conseguir una recapitalización o bien invertir en oportunidades de mayor rentabilidad que el inmueble tradicional”, sostiene Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, y cita como ejemplo a los inmuebles terminados y a estrenar “que generan re-capitalización y rentabilidad hasta casi el 4% anual en dólares con un alquiler residencial tradicional”. Para los perfiles más desafiantes, recomienda “comprar un terreno y construir una propiedad para luego venderla y obtener una rentabilidad por el ‘gap’ que se genera entra la obra y el valor de venta final”.

ZONAS Y TENDENCIAS

La pandemia impactó fuertemente en el mercado inmobiliario y uno de sus efectos más curiosos fue el cambio de prioridades que provocó en los compradores. Hoy se suelen priorizar la mejor calidad de vida, el verde y los espacios amplios, por sobre la cercanía a los centros urbanos. “Las zonas más demandadas son las que están más cercanas a espacios verdes, accesos, colegios, universidades, oficinas, etc. Es decir, donde el consumidor final sienta que tiene todo a su alcance, donde el inmueble le brinde mayor cantidad de ‘soluciones’ a su vida, eso es lo que se busca hoy”, explica Oriozabala.