Resultados negativos de la nueva Ley de Alquileres

De acuerdo con las estadísticas,  en los últimos 12 meses los alquileres se incrementaron 71,3%, a la vez que cada vez es mayor  la cantidad de propietarios que vuelcan las unidades a la venta lo que augura mayores dificultades en el futuro. El especialista  en derecho inmobiliario, socio del Estudio Abatti & Rocca Abogados y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Dr. Enrique Abatti, dijo a Áreas Globales que la nueva norma (ley 27.551), impulsada por el entonces diputado nacional Daniel Lipovetsky es un “desastre jurídico” ya que perjudicó tanto a los propietarios como a los inquilinos, y que la Ley 23.091 que regía desde 1984 era ”una excelente ley que privilegiaba el acuerdo de voluntades entre las partes”. Y explica, que el Código Civil de Vélez Sarsfield, vigente hasta el 31 de julio de 2015, cuando fue derogado y reemplazado por el Código Civil y Comercial desde el 1º de agosto de 2015, contenía 130 se artículos en materia de locaciones, que sumados a los 30 de la ley 23.091, conformaban 160 artículos en materia locativa, que luego se redujeron a 39 con el nuevo código. Es por ello que muchas de las situaciones que antes contemplaba la legislación derogada, luego no se encontraban legisladas, por lo que desde entonces los contratos locativos deben ser más casuísticos y extensos, ya que antes lo que no estaba plasmado en el contrato, lo suplía la ley. Además, la ley 23.091, sabiamente aclaraba cuáles artículos eran de orden público -que son aquellos que las partes no pueden cambiar bajo pena de nulidad-, en cambio, el nuevo Código no establece nada específicamente al respecto en el capítulo de las Locaciones, salvo una mera y genérica disposición del art. 962 en el título de los “Contratos en general” y deja a los jueces tal interpretación, lo cual no es muy práctico, porque se presta a interpretaciones duales e incluso contradictorias.

LA NUEVA NORMA

El 1º de julio de 2020, comenzó la vigencia de la ley 27.551, que modifica el capítulo de las Locaciones del Código Civil y Comercial, modificándole 10 artículos y agregándole dos más, entre los que se cuentan en relación al precio del alquiler, la derogación de la anacrónica prohibición legal de indexar establecida por ley 23.928 de Convertibilidad y Desindexación de 1991. Según el Dr. Ival Rocca (h), socio del Estudio “esto benefició  a las locaciones de locales comerciales, oficinas, galpones, etc., pero no a las destinadas a vivienda, ya que éstas deben indexar los alquileres con el índice  elaborado por el Banco Central de la R.A. una vez por año, en vez de hacerlo como era de usos y costumbre mediante escalonamientos semestrales consensuados entre locador y locatario. La ley 27.551 modifica los plazos mínimos de todos los destinos locativos, que pasaron de dos a tres años”.

Estamos en el período de menor renta inmobiliaria por alquileres en los últimos 40 años, que no superó el 2% anual antes de impuestos. Lo que desalienta la inversión en inmuebles de renta, especialmente en el rubro vivienda y, cuando a través de los DNU se congelaron los precios e incluso se exceptuó a los inquilinos del pago del canon locativo (esto es conforme al art. 1208 del Cód. Civ. y Com., el alquiler puro más expensas y algunos servicios) uniforme para todos los casos, lo que produjo un cimbronazo y a partir del descongelamiento (31/03/2021) se puede pagar lo adeudado en 3 a 12 cuotas y, con una inflación que  va a superar el 45%”, en los nuevos contratos de vivienda, el locador se resguarda, aumentando mínimamente un 30 a 40%  la base del alquiler que quedará fija por un año, ya que la indexación de Bco. Central se aplica anualmente. Pese a todo, y según estadísticas del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) y de las entidades del interior, ya a partir de setiembre de 2020, la gente trató de llegar a acuerdos de bonificaciones, facilidades y prórrogas contractuales, porque es mucho más oneroso tener que mudarse, con lo cual sólo el 8 % de los inquilinos se cobijaron en la protección de los DNU 320 y 766/2020 7 66/202.

INSCRIPCION DE CONTRATOS

Hay un tema interesante que destaca el especialista, y es que a partir de la Resolución 4933/2021 de la AFIP, los contratos vigentes hasta el 1º de julio de 2020, se rigen por el Código Civil y Comercial y no por la ley 27.551, pudiendo prorrogarse sin necesidad de inscripción, (ya que esos contratos tampoco deben inscribirse en el Registro de la AFIP) y lo único que varía es el precio del alquiler, el cual también se puede seguir pactando con los escalonamientos semestrales (lo cual está prohibido en los nuevos contratos de vivienda). Estas prórrogas en vivienda tienen un límite máximo de 20 años y en los restantes destinos, cincuenta, siempre descontando el plazo transcurrido del contrato original y de las sucesivas prórrogas.  Esto es beneficioso para los inquilinos ya que les da previsibilidad, a diferencia de la renovación, que sí debe inscribirse, y además debe hacerse por el plazo mínimo de 3 años. Tanto en la prórroga como en la renovación, siempre tiene que participar el fiador para la fianza tenga vigencia. En los nuevos contratos el inquilino puede inscribirlos en el registro si el locador no lo hace, hasta seis meses después de vencido el plazo de finalización.

Ante los resultados que el mercado va registrando, las instituciones vinculadas con el sector están motorizando una reforma de la Ley, al menos en lo relacionado con los cambios efectuados en el plazo estipulado para la duración de los contratos y en el índice anual a aplicar sobre la duración de los contratos, incompatible con un contexto de inflación como el que sufre la Argentina. Esta sería una solución –aunque parcial- para lograr un menor aumento de los precios de alquileres de vivienda, consideran los especialistas, ya que la definitiva sería implementar la desgravación impositiva para quienes inviertan en construir o reciclar inmuebles destinados a la locación de vivienda, por un plazo no menor a 10 años, con lo cual una vez construidos, se volcarían al mercado locativo amentando la oferta y  estabilizando los precios de los alquileres.”Vemos con preocupación, que hasta ahora, no se han encarado por parte del Gobierno, planes serios y realizables, para solucionar el enorme déficit habitacional, que conforme al art. 14 bis de la Constitución Nacional, es deber del Estado asumirlo y no de los propietarios” concluyen.