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30.03.21

El mercado inmobiliario post-pandemia

Después de la pandemia ya nada será igual, tanto en lo social como en lo económico. ¿Cuál es el impacto en el real estate local? ¿Tendrán mayor auge las criptomonedas, los activos digitales? ¿Se acentuará la migración hacia el conurbano? ¿La ley de alquileres se convirtió en un obstáculo? La opinión de los expertos.

De Izq a Der: Diego Lo Nigro, Marta Oriozabala y Diego Migliorisi.
De Izq a Der: Diego Lo Nigro, Marta Oriozabala y Diego Migliorisi.

El real estate, uno de los sectores más golpeados de los últimos años, es también uno de los que más se ha adaptado a la nueva realidad. Los cambios en los hábitos de consumo y en las preferencias de los compradores, sumado a las nuevas herramientas de inversión y a las modificaciones recientes en la legislación de nuestro país, han impactado en la forma en la que se desarrollan los negocios inmobiliarios en el mercado local.

CRIPTOMONEDAS

El protagonismo que tomaron las criptomonedas, en especial el bitcoin, durante los últimos meses ha sido central. El auge de los activos digitales atrajo a un gran número de personas y si bien es un mercado aún incipiente, muchos proyectan una migración de las inversiones desde el real estate a este tipo de monedas.

Para Marta Oriozabala, Ceo de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios, “el inversor de bitcoins está más acostumbrado al riesgo y tiene espalda para soportarlo. Claramente no es alguien que busque resguardo del capital en ladrillos que es una inversión que, si bien puede tener altibajos, a largo plazo siempre termina en alza, siendo la inversión conservadora de mayor respaldo. Hablar de cripto economías es algo aún más innovador y marca una tendencia a futuro. Sin embargo, en muchos casos aún los sujetos no terminan de sentirse dueños de un inmueble desde lo que tradicionalmente les da tranquilidad como “propietarios”. De todas maneras es algo que vino para quedarse y está en evolución”.

Diego Lo Nigro, gerente de TGR Group, considera que el mercado de los bitcoins y las criptomonedas aún no está 100% regulado. “Bajo mi óptica, los clientes o inversores inmobiliarios cada vez lo miran más pero con cierto cuidado. En estas partes del mundo, creo que falta tiempo para que lleguen a fusionarse real estate y criptomonedas”.

VENTA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS

Otro fenómeno es la cantidad de personas que liquidan sus activos inmobiliarios para irse del país y generar así nuevas inversiones en otros mercados. Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, no está del todo de acuerdo con esta idea. Para el broker, “no hay una tendencia masiva en ese sentido”. Pero reconoce que en escenarios de inseguridad jurídica pueden incrementarse estas conductas. No obstante el inversor busca seguridad y rentabilidad. El argentino históricamente ha sido conservador y privilegia la inversión en el territorio nacional”.

Eduardo Casasnovas, bróker de Century 21 Casasnovas, precisa: “Estamos ante un mercado de compradores de oportunidades, donde los poseedores de dólares tienen cierto dominio a la hora del cierre de las operaciones. Diversos motivos como la pandemia, la pérdida de trabajo, el descontento con la nueva ley de alquileres, la obligatoriedad de la declaración de los contratos de alquiler, entre otros, ha creado una necesidad, en algunos casos extrema, por deshacerse de sus activos. Esto puede estar motivado por la intención de buscar un cambio de vida migrando a otro país, por la idea de poner en marcha una actividad relegada o por una separación de bienes, situaciones que, claramente, son aprovechadas por los compradores”.

CAMBIOS EN LAS FORMA DE HABITAR

Además, la pandemia introdujo cambios importantes en los hábitos y costumbres, y en las prioridades de los compradores a la hora de elegir un lugar para habitar.

Para Oriozabala, “al momento de comprar existen determinantes internos, que son las necesidades de cada sujeto como que se agrande o reduzca la familia, los deseos de invertir y tomar riesgos o la búsqueda por resguardar capital, entre otros; y también determinantes externos, como la inestabilidad del dólar, la pandemia, la inflación, etc. Es importante entender la necesidad de cada persona para así poder determinar qué moviliza esa compra puntual. Luego hay que saber cuál es la vida social que cada uno busca tener o a donde quiere realizar su inversión. Muchos buscan espacios más abiertos, aire libre, naturaleza, calidad de vida principalmente, sin quedar desconectados. Por eso, la venta de casas en  las afueras de la Capital ha tenido tanto movimiento. El boom es la compra de terrenos para construcción de la casa propia. Mientras construyen, alquilan, y les conviene porque el valor de la construcción se ha mantenido en niveles bajos aunque ya ha empezado a mostrar una tendencia de alza”.

También Lo Nigro observa que “la búsqueda de espacios abiertos, vista verde, sensación de "respirar aire fresco" sigue tan latente como al principio. Nosotros seguimos vendiendo muchísimos lotes en zonas del conurbano que se posicionaron como las elegidas por la demanda (Canning, San Vicente, Ezeiza, Pilar). En la ciudad de Buenos Aires, la demanda continúa únicamente en propiedades que están en un valor que el público comprador considere "de mercado". Los PHs con patios y terraza y los departamentos luminosos y con m2 descubiertos son los más buscados, pero siempre teniendo en cuenta un precio de lista acorde a la aceptación de la demanda”.

EL IMPACTO DE LA LEY DE ALQUILERES

Otra de los grandes temas del último tiempo ha sido la sanción de la nueva ley de alquileres. Para muchos brokers, los cambios en la legislación han perjudicado principalmente a los propietarios y, en cierta medida, también a los locatarios.

Para Casasnovas, “la incertidumbre que produce lo acaecido con la implementación de la nueva ley de alquileres en cuanto al desconocimiento del índice de actualización del canon locativo, y que éste sea anual y no semestral como se acostumbraba, sumado a la baja rentabilidad de las locaciones, ha hecho que una porción importante de inversores deje de ofrecer sus unidades en alquiler, volcándose a la venta para luego ver qué destino se le da al dinero. Esto ha hecho que se incremente considerablemente el cliente cautivo de la oficina, la que le proporciona operaciones para entrar y salir rápidamente, logrando una jugosa diferencia en la operación”.

Sobre el tema, Migliorisi sostiene que no solo pasa por una ley sino por reglas claras y previsibilidad. “Toda intervención en el mercado abre un interrogante en los inversores, principalmente en los pequeños, que quizás ponen todos sus ahorros para comprar un inmueble y obtener una renta. Claro está que debe haber un equilibrio para que no existan abusos ni exista desinversión”.

Por su parte, Oriozabala opina que la ley de alquileres ha venido a perjudicar tanto a los inquilinos como a los propietarios y al mercado inmobiliario en general, además en la época que se dictó fue realmente muy inoportuna. Los propietarios ven desvalorizados sus inversiones, sufriendo una pérdida en la capitalización y la rentabilidad en pesos es incluso más baja aún. “Además, la ley les impone un costo de administración y fiscal muy elevado que no hace otra cosa que empujar a los propietarios a poner los inmuebles a la venta o bien subir elevadamente el valor del alquiler. Esto hace que aumenten las propiedades en oferta, bajen los precios por la sobreoferta, no haya inmuebles en locación y que los inquilinos paguen un valor muy alto en relación a su poder adquisitivo / ingresos reales. Realmente considero que debe ser derogada”, puntualiza.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
La desconfianza provocó el 20% del retiro de los alquileres de vivienda
El retraimiento de la oferta de viviendas, que estimó en un 20%, y los diversos perjuicios que la nueva ley de alquileres produjo, fue tema de una entrevista con el doctor Enrique L. Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
 
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