El 50% de los comercios del Microcentro ha cerrado

“Todos los rubros instalados en el Microcentro porteño se encuentran afectados y el nivel de locales desocupados supera al registrado en 2001. El cierre del turismo y la falta de oficinistas que, en época pre pandemia, constituían la mayor parte de la población de la zona, al menos durante el horario laboral, ha derivado en el cierre de locales, como resultado de la ausencia del público que generaba su facturación”, precisa Karina Longo, gerente de Consultoría y Research en LJ Ramos y coodinadora del Observatorio de Retail de Fecoba.

En la peatonal Florida se relevaron cerca de 100 locales cerrados en el tramo que va desde Rivadavia a San Martín, mientras que dentro de las galerías comerciales existen otros 400 que hace por lo menos dos años no consiguen ocuparse. En Av. de Mayo la situación es muy similar desde el eje formado por el Cabildo hasta el Congreso, y en Lavalle el panorama es peor que en Florida, donde se observa el cierre de comercios históricos con 70-80 años de presencia en la peatonal.

A su vez, Ariel Naem gerente de la División Comercial de Baigún coincide en que hay avenidas y zonas que presentan mayor sensibilidad a las crisis económicas como Córdoba, Puerto Madero y particularmente Florida debido a la pandemia y ausencia de turismo. Mientras que los corredores menos afectados son el de avenida Santa Fe, entre Callao y Plaza Italia, avenida Rivadavia, calles linderas a Acoyte; y avenidaTriunvirato, entre las calles Pampa y Monroe.
 
En cuanto a la situación de las grandes superficies, por ejemplo en corredores como Florida o Cabildo, Naem precisa que el problema de los grandes locales liberados, se observa como un fenómeno genérico en toda la ciudad de Buenos Aires. Las marcas que, anteriormente, buscaban locales con muchos metros, hoy buscan tomar superficies más chicas, mejor ubicadas y con alquileres más bajos. Y resalta que “son dos situaciones distintas, la calle Florida históricamente ha sido netamente frecuentada por un 60% de clientela turística que visitaba la Ciudad de Buenos Aires y un 40% por oficinistas. En el último año, ese tráfico de personas ha desaparecido, debido a la pandemia. En cambio, en la avenida Cabildo, el fenómeno estuvo más relacionado con la coyuntura económica del país pero, a diferencia de la primera, estamos viendo una pronta recuperación de la zona de Belgrano”.  

PRECIOS

En ese contexto de crisis, qué ha pasado con los valores de los alquileres, desde Baigún precisan que los precios no han acompañado a la inflación, por lo cual empiezan a ser más interesantes para el futuro inquilino. Los valores que se están negociando en avenidas troncales van desde los $80.000 a $300.000 y en calles aledañas van desde $50.000 a $70.000.

Por su parte, Jorge Gayoso, broker Senior Retail de LJ Ramos, apunta que en las renovaciones hay negociaciones por el 40/50% promedio y en los nuevos contratos, en promedio, los locadores no han incrementado sus cánones locativos. Privilegian la posibilidad de tener el local alquilado por lo que los valores de publicación como de negociación son muy flexibles en estos días. Y aclara que siempre los contratos comerciales se han registrado. Naem indica que el comportamiento de los locatarios es heterogéneo. La mayoría de los inquilinos terminan en buenos términos y de manera consensuada. Pero hay un grupo reducido que, por distintos motivos, termina su vínculo con el locador, con deudas impagas, tanto en canon de alquiler como en el pago de los servicios.

A su vez, Gayoso señala que los locatarios están siempre en una situación de incertidumbre, respecto a algunos rubros, pero en promedio hay optimismo para lo que viene. “En muchos casos han podido ponerse al día, no hemos tenido casos que no hayan pagado, pero seguro ha sucedido por el pesado momento que afrontan con todos sus costos y gastos. Los alquileres comerciales están sufriendo los propios cambios que trajo aparejada la pandemia, pero hay un cambio de tendencia y las consultas, por locales desde diciembre han sido constantes y muy variadas en sus metrajes, valores y ubicaciones”, puntualiza.

CAMBIOS DE TENDENCIA

Karina Longo describe otro fenómeno: “El retail está resurgiendo dentro de las calles comerciales barriales, los primeros en llegar han sido las tiendas de alimentación y servicios, luego migraron los comercios gastronómicos y de manera más reciente, observamos que las marcas de ropa, calzados y accesorios siguen esa tendencia”, explica. En tiempos pre-pandemia estas marcas solían ocupar espacios en zonas comerciales tradicionales de la ciudad e incluso tenían presencia en shopping centers, en cambio ahora, con las oficinas desocupadas y sin turismo, los comercios barriales ganan peso, incluso frente a shoppings que recuperan su público más lento de lo esperado.

Al contrario de lo que sucede en el microcentro porteño, dentro de los barrios más poblados de CABA es difícil encontrar locales vacíos, incluso los bajos comerciales de edificios en construcción se han reservado con anticipación.

LAS ZONAS CON MAYOR DEMANDA

En relación a la demanda actual de locales comerciales, Naem señala que las marcas y comerciantes buscan sobre las avenidas principales de la ciudad de Buenos Aires.

Particularmente, el corredor de Rivadavia (zona Caballito), Santa Fe (entre Callao y Coronel Díaz) Cabildo (calles aledañas a Juramento) y Triunvirato entre (Pampa y Monroe). Y recalca que “la disponibilidad en esas áreas pasó de tener una vacancia de un 35% durante el 2020, y en la actualidad sólo existe menos de un 10% de locales disponibles. Según nuestras estadísticas, los rubros que más están abriendo son las dietéticas, las farmacias, la venta de accesorio de celulares y de productos de decoración y bazar”.

En cuanto la situación de los centros comerciales, comenta que están recibiendo muchas consultas de las marcas que, anteriormente, tenían preferencia por estar dentro de los shopping y ahora buscan buenas ubicaciones sobre las calles de la ciudad.