Cinco tendencias que marcarán el rumbo del 2021

CAÍDA DE PRECIOS DE VENTA EN TÉRMINOS REALES

Por un lado, se detectaron fuertes caídas en el precio de venta en dólares por metro cuadrado. En AMBA, el valor para la venta de casas y departamentos cayó 6% y 8% respectivamente, en comparación con 2019. Los municipios que registraron mayor caída interanual en el precio de venta de casas fueron: Pilar, baja del 30% Tigre y Escobar, baja del 15%; José C. Paz, baja del 10% y San Fernando, baja del 7%.

Una situación muy similar se observa en CABA, con bajas del 6% interanual para casas y de 7% para departamentos. Los barrios de CABA que sufrieron las mayores caídas interanuales por metro cuadrado en departamentos a la venta fueron: San Telmo, con caída de 14%; Villa Ortúzar, con un 13%; Constitución, l 12%; Núñez, 9%; Parque Avellaneda, con caída del 8%.

ALQUILERES POR ENCIMA DE LA INFLACIÓN

En contraposición a la situación que se da para la venta, el precio real de los alquileres se incrementó considerablemente respecto a diciembre 2019. El aumento interanual para casas fue del 120% y 31% en AMBA y CABA respectivamente, y del 17% y 11% para departamentos en ambos distritos correspondientemente.

Los municipios de AMBA que tuvieron mayores incrementos de precios de alquileres en casas fueron: Pilar aumentó 252%; Escobar 251%; Vicente López 172%; y Tigre 170%.

En el caso de los alquileres de departamentos en CABA, los barrios que tuvieron las mayores subas interanuales de precios constantes fueron: Villa Pueyrredón aumentó 24%; Villa Devoto y San Telmo 19%; Villa del Parque 18%; y San Cristóbal aumentó 16%

REVALORIZACIÓN DE LOS ESPACIOS ABIERTOS

El tercer punto que destaca el análisis realizado por la Universidad de San Andrés, con datos de Mercado Libre, es que hay mayor interés por espacios abiertos y al aire libre. Si se compara el período pre Covid (de enero 2019 a marzo 2020) con la pandemia (marzo a diciembre 2020), se observa que el aumento del precio de alquiler de casas en AMBA sin superficie descubierta fue del 19%; mientras que el alquiler de las mismas propiedades con espacios abiertos aumentó 46% en el mismo período. Esto se da porque los usuarios buscaron propiedades con parque o terraza.

DESVALORIZACIÓN DE LOS AMENITIES

Los amenities y espacios comunes no son demandados. Comparando nuevamente el período pre COVID con la pandemia, el precio de los alquileres sin amenities (pileta, gimnasio y salón de usos múltiples) aumentó más que aquellos con estos servicios. Por ejemplo, en el caso de departamentos sin pileta, el aumento fue un 60% mayor en comparación a departamentos con pileta. Al mismo tiempo, los precios a partir de marzo de 2020 parecerían estar menos influenciados por este tipo de espacios comunes, medido esto a través de correlaciones entre la tenencia o no de servicios comunes y los precios de alquileres de departamentos.

DEMANDA POR ESPACIOS MÁS GRANDES

A pesar de la escasa oferta en AMBA, la demanda de alquiler lideró durante el 2020 con un 52% de interés. Exceptuando las primeras semanas de cuarentena donde se observó una fuerte caída, el 2020 estuvo marcado por la prevalencia de alquileres. En términos prácticos, una publicación de alquiler recibió 14,5 veces más de visitas que una publicación de venta.

Respecto al tipo de propiedad, se observó un aumento de la demanda de casas determinado por la situación pandémica del país, con un promedio anual del 41%. Sin embargo, los departamentos continúan liderando la demanda en AMBA por amplio margen, principalmente en CABA.

TENDENCIAS 2021

Paula Margaretic, docente investigadora de la Universidad de San Andrés, precisó:” Nuestro análisis basado en la gran cantidad de datos que brinda Mercado Libre nos permite anticipar posibles variaciones de precios, al comparar el total de las propiedades en una zona dada (stock) versus las propiedades que ingresan al mercado en el último mes (lo que llamamos flujo). Dichos análisis estadísticos nos permiten anticipar posibles movimientos del mercado, que agregan valor a todas las partes involucradas, compradores, vendedores e inmobiliarias”.  

Y agregó que al comparar las variaciones interanuales de los precios de venta calculados sobre el stock de avisos vigentes y los mismos precios calculados, solamente considerando las publicaciones nuevas en un mes dado, observaron que las caídas en los precios de venta del stock de casas y departamentos en AMBA han sido más pronunciadas (-7% y -9% respectivamente respecto a diciembre 2019) que las caídas en los precios de las publicaciones nuevas (6% interanual, tanto para casas como para departamentos). De mantenerse esta tendencia, esto sugeriría una cierta estabilización del mercado inmobiliario para 2021.

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