Sabado 5 de Diciembre de 2020
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21.10.20

Alzas y bajas del real estate

Brokers y desarrolladores consultados coinciden en calificar al 2020 como el peor año de la actividad. Sin embargo, los emprendimientos en el pozo y, sobre todo, la compra de lotes en áreas suburbanas corren con ventajas; mientras que el mercado del usado es el menos beneficiado.

En el actual contexto de gran incertidumbre macroeconómica e inflación en alza, ¿se puede hablar de reactivación? Algunos son contundentes en sus apreciaciones. “Hablar de reactivación con 1.600 escrituras de compraventa celebradas en CABA a lo largo de agosto de 2020 suena hasta irresponsable. Mucho más aun cuando llegamos a 2020. después de atravesar el llamado por todos los actores del sector “el peor año en la historia de la actividad inmobiliaria local”, dispara Marcelo Di Mitrio, director de Di Mitrio Propiedades.  Y recalca: ”La incertidumbre respecto de la evolución de nuestra macro vuela. En un contexto como el actual hablar de “oportunidades” remite a la comparativa con aquello que pasó, con el pasado. Sin dudas resulta hoy una “oportunidad” construir para aquel que debe hacer un desembolso menor, medido en dólares, respecto de aquel que debía hacer en el pasado”.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincide: “No podemos hablar de una reactivación” y hace hincapié en la cantidad de escrituras, 1600 en agosto, que sigue estando muy por debajo de un mercado activo de 3000 mensuales para arriba. A su vez, apunta que, en general, hay un alto número de consultas, consecuencia de la necesidad de mucha gente de cambiar de aire. “Hoy el mercado del usado tiene una amplia oferta ante una acotada demanda. Así y todo los precios no han bajado mucho”, puntualiza. Con respecto a las unidades a estrenar, la baja del costo de construcción en dólares empujó los precios para abajo. “La pregunta del millón es cómo reaccionará el inversor ante la incertidumbre económica sobre todo ante dos grandes amenazas: una mayor devaluación del peso y una incierta inflación”.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, aporta una visión más optimista: “Venimos de un paráte inédito y cualquier movimiento, por pequeño que sea, es una mejora con respecto a los meses de abril/mayo y junio. Aunque reconoce que en el usado hay muchos inmuebles publicados fuera de precio. Hay propietarios que están accediendo a reconocer la realidad y eso se refleja en los valores de publicación.

“Aquellas unidades usadas residenciales que no hayan ajustado responsable y competitivamente sus valores de publicación respecto del pico del ciclo inmobiliario ya finalizado, no tienen ninguna chance de ser vendidas”, destaca Di Mitrio.  

EMPRENDIMIENTOS EN EL POZO

“La gran diferencia es que en el caso de los emprendimientos, el vendedor es un desarrollador inmobiliario que necesita que su empresa siga operando y para eso está dispuesto a vender en pesos ajustados por el índice CAC, está dispuesto a escuchar contraofertas y analizar formas de pago diversas”, puntualiza Gómez. Y agrega que, en cambio, en el usado, el vendedor es, generalmente, una persona física que se quiere hacer de los dólares. Obviamente que cada caso es distinto, pero en general, no están tan abiertos a escuchar contraofertas y difícilmente acepten otra moneda que no sea el dólar y otra forma de pago que no sea contado.  

OPORTUNIDADES

Por otro lado, cómo influye el bajo costo de construcción. Sobre ese punto, Gómez señala que depende del lugar (en los mejores lugares, el costo del terreno puede llegar a significar hasta un 45/50% del costo total del emprendimiento) y por lo tanto, la baja en el costo de construcción influye menos. En otros lugares, con costos de la tierra más bajos, aparecen emprendimientos con valores realmente atractivos y bajas significativas respecto a los niveles de un año y medio atrás.

Y agrega que en los emprendimientos que están en etapa de lanzamiento, los inversores ven posibilidades de beneficiarse con la baja en los costos de construcción que los desarrolladores trasladan a los precios. Además, la posibilidad de pagar en pesos ajustados por CAC, alientan a los que esperan una apreciación del dólar a un ritmo mayor que la evolución del Índice CAC. Esto hace que probablemente quienes inviertan en desarrollos en pozo sean consumidores finales que busquen financiar compras ante el inexistente crédito hipotecario

Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, indica que “la oportunidad que ofrece hoy el mercado para los inversores es comprar barato para vender caro de acá a tres años, que es lo que duran los proyectos. Hoy se puede salir al mercado con un emprendimiento de 1800 dólares y aprovechar la compra, pero no hay que confiarse mucho por los problemas de suministros, que ya los hay. Hay muchos corralones que lo que están haciendo es dosificar la entrega de materiales, porque van a entregar solo al proveedor de confianza. Eso va a aumentar el precio. Por eso está bueno salir a vender ahora. Yo largaría un proyecto ya, a 1700/1800 dólares, pero me apuraría a comprar. Si no tengo caja, no sé si puedo vender a 1800 dólares porque al final del día nosotros vendemos en pesos”.

El CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión, Leonardo Rodriguez Nader, opina que la reactivación puede darse en un submercado especulativo de precios de remate en el que no participan. “Es necesario que se estabilicen algunas variables macro para que volvamos a ver una recuperación sustentable del mercado. La oportunidad está y es un muy buen momento para tomar decisiones analizadas y estudiadas”, comenta.

EL ALZA EN LA COMPRA DE LOTES

“La venta de lotes en barrios cerrados ha mejorado porque mucha gente está eligiendo mudarse a lugares con verde, ya que se espera que vayamos a una movilidad restringida a la hora de vacacionar, y además en muchos edificios con amenities, estos están impedidos de su uso”, indica Ezequiel Chomer, director Financiero de Grupo Chomer

Rodriguez Nader, por su parte, considera que si se habla de lotes en proyectos de desarrollo urbano suponemos que hay un furor a causa de la pandemia que está ocurriendo en todas las grandes ciudades. “Estos períodos de éxodo de las grandes urbes suceden cada cierto tiempo y tienen una explicación más sociológica que urbanística. Las ciudades ofrecen características muy diferentes a los suburbios y viceversa. En la variedad está el gusto, dicen”.

Flavio Galli apunta: “La gente se está volviendo loca por los suburbanos. Acá hubo un shock psicológico y social donde la gente no sabe cuál es el final del camino, con lo cual el resurgimiento de lo suburbano es el gran ganador de este momento. Hoy es más barato construir, el que tenía dólares fue y compró el lote. Por ahí la tierra la compró más o menos al mismo valor que antes de la pandemia, pero con 500 o 600 dólares el metro se hace una casa hoy”.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
El sector inmobiliario en busca de una recuperación
“En general, las provincias, en las que la red de RE/MAX tiene presencia, se encuentran en fase de reactivación y recuperación, en parte debido a la demanda contenida durante la pandemia”, afirmó Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, al hacer un balance con los distintos corredores inmobiliarios de la marca en el interior.
 
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