El movimiento de precios en Argentina.(I Parte)

Estos datos surgen de muestra que incluye Capital Federal, La Plata, Rosario, Santa Fe, Córdoba y Neuquén,  que realizó RE/MAX, en  la que se analizó  la variación entre el último valor de publicación vs. valor del cierre, dato inédito en el mercado argentino, para luego también comparar esos datos con los del mismo período del año anterior.

RE/MAX es una red integrada por 140 oficinas en 42 ciudades del país, lo que les permite tener un volumen importante de operaciones en diferentes zonas de la Argentina. Con el caudal de información de la red, se propusieron analizar el comportamiento de los precios por dos motivos. “Por un lado, porque sentimos la obligación de compartir la información para traer un poco de luz a este aspecto tan complejo, y por otro, para repensar la manera en la que se fijan los precios en el país”, precisó Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay.

FIJACIÓN DE PRECIOS

Esto también lleva a analizar cómo se produce la fijación de precios en el mercado argentino, que difiere de cómo se hace en otras partes del mundo, que para el mercado residencial es el valor comparable. Esta base de comparación busca definir puntos de referencia de precios, en base a propiedades activas, vendidas y expiradas, (de todos ellos siendo el más importante o de mayor peso las propiedades vendidas, dado que son las que declaran o manifiestan lo que el mercado está dispuesto a pagar por propiedades similares) y es en este entrecruce de datos que se recomienda al cliente fijar el precio que, se espera, será aceptado por un posible comprador para concretar la operación. A este proceso se le llama Análisis Comparativo de Mercado.

Pero en Argentina sucede algo diferente. La particularidad de este mercado hace que solo se tomen como referencia, en la gran mayoría de las veces, los precios de publicación y eventualmente datos de operaciones cerradas por la inmobiliaria en el último tiempo, por no contar con un foro común donde toda la información se comparta entre colegas

Este entrecruce de factores, es lo que lleva a que los precios de los inmuebles en el país sean tan difíciles de surfear tanto para los clientes como para los actores del rubro inmobiliario.

Para pasar en limpio, hay cuatro elementos que influyen en el mercado a la hora de fijar precios:

1. Se toman como referencia los valores de publicación que no son valores de venta.
2. Se elige a la inmobiliaria que mayor precio le otorgue a la propiedad.
3. El cliente siempre le pone un plus porque considera que su propiedad es mejor o más linda.
4. Se deja un margen de negociación.

METODOLOGÍA

De un universo total de operaciones que se dieron en la red RE/MAX en el primer semestre de 2020, filtrando operaciones por tipología o zonas, y centrándonos en las regiones más representativas del mercado, se llegó a un tercio de operaciones que nos permitieron analizar el comportamiento de los precios. Tomamos, sólo aquellas localidades y tipologías que reúnen un número significativamente alto con relación a la cantidad de operaciones que se hacen en cada distrito concentrándonos así, en este primer informe en los precios de Ciudad de Buenos Aires, ciertas zonas de Provincia de Buenos Aires, Santa Fe, Córdoba y Neuquén.

LOS DATOS

Los valores de las propiedades, hace por los menos dos años están a la baja. Los factores que están empujando esta situación, son la baja del costo de la construcción por la devaluación y la brecha cambiaria que se da hoy en día, la menor demanda debido a la nula oferta de créditos hipotecarios en el contexto económico actual y el crecimiento de la oferta de propiedades.

En Capital Federal, en lo que va del año se hicieron aproximadamente 8.000 escrituras menos que en el mismo periodo del 2019. Implica una caída del 62%. Con una representación superior al 12% por parte de RE/MAX en relación con el universo de escrituras realizadas, las dos tipologías de propiedades que más rotan (casa y departamentos) demuestran el siguiente comportamiento:

El valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de US$ 2.280, siendo el Ticket Promedio de US$ 121.712 (sin distinción de ambientes). Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,65% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 10,38% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de US$2.544).

Con respecto a las casas, el valor de m2 cerrado es de US$ 1.632 con un Ticket Promedio de US$ 276.034. El porcentaje de negociación mostró una baja del 6,80% en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un porcentaje de baja no significativa (0,79%) con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

LA PLATA

El valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de US$ 1.190, siendo el Ticket Promedio de US$ 62.052. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,18% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 25% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de US$ 1.585).


Con respecto a las casas, el valor de m2 cerrado es de US$ 950 con un Ticket Promedio de US$ 112.064. El porcentaje de negociación mostró una baja del 8,12% en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior no indica una variación con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.