Alquileres, un tema de negociación

El mercado de las locaciones, ya sean estas de vivienda, familiar o comerciales, se encuentra expectante  del anuncio de medidas concretas que de alguna u otra manera marquen pautas de comportamiento o acciones ante la coyuntura que marca la situación de aislamiento ante la pandemia, la cual repercute sobre los ingresos directos o indirectos del 100% de la sociedad, lo que trae como consecuencia la imposibilidad de cumplir los compromisos firmados por contrato a un enorme porcentaje de la sociedad.

El Gobierno nacional, con buen criterio, envía al Congreso Nacional un proyecto de Ley, en el que propone tres medidas a las que llamare: medidas marco 1) congelamiento de los alquileres, 2) congelamiento  de cuotas de créditos hipotecarios, 3) suspensión de los tiempos de los desalojos. Todas estas medidas son, en principio, propuestas por el término de seis meses. Y de manera personal, reitero, estoy de acuerdo.

En un análisis un poco más estricto del mercado locativo, vemos que las medidas propuestas enmarcan o trazan una línea, muestran una idea gubernamental que guía e influye en lo que, seguramente, será el proceder de las partes. Recalco la importancia de la mediación del administrador del inmueble y de las partes, tanto sea del propietario (locador) como del locatario (inquilino).

LOS DESALOJOS

Del proyecto gubernamental, diferenciamos lo siguiente: con referencia al punto 3, suspensión de desalojos, son escasísimos – ínfimos los casos de desalojos “por falta de pago” que entiendo, son los que el proyecto de ley intenta contemplar (hay otros casos de juicios por desalojos, por ejemplo la usurpación y uso de un bien inmueble ajeno, en los que considero sí deberían seguirse las acciones, en defensa de la propiedad privada), por lo que esta medida, no es relevante del mercado locativo en general.

Acompaño y celebro, para estas épocas, lo propuesto en los puntos 1 y 2, mencionados anteriormente.

Igualmente, generalmente, la teoría no es igual a la práctica. Porque ¿qué dice la propuesta? … Aquellos alquileres que entre abril y septiembre, las partes hayan firmado por contrato un aumento de su valor, deben quedar al menor de los valores propuestos. Se entiende y considero que las partes acompañarán la idea. Pero, por ejemplo, si una persona tiene alquilado un local con destino a peluquería, alimento para mascotas, librería, ropa, etc., etc.  y no puede  abrir su local, no puede ejercer su actividad o profesión,  cuál es su valor? La medida propuesta como congelamiento implica eso: el congelamiento es “una no suba del monto locativo”. Pero cuanto debe pagar el que no puede utilizar? Aca hay que negociar, pero el locador debe cobrar, total o  parcialmente. En caso de que el pago sea parcial, entiendo que será un pago a cuenta y quedará el saldo para ser prorrateado para su pago en períodos post emergencia.

Otro caso, si una persona, alquila  una casa o departamento, para vivienda propia o para habitar  con su familia y sus ingresos, de uno de ambos en la pareja o de ambos en la pareja, se ha visto resentido por esta coyuntura, cuál debe ser el valor  a abonar? Acá, también hay que negociar, pero el locador debe cobrar.

Tercer caso, hoy conversábamos con una pareja de locatarios (inquilinos) donde ella es enfermera y él trabaja en una empresa de servicios públicos. Ambos con sueldos fijos, no grandes sueldos, al contrario, pero fijos, y se comunicaron para que le demos tranquilidad a los propietarios, de que ellos en principio, van a seguir pagando la totalidad del monto convenido.

El proyecto no habla de condonación de alquileres, por lo que lo que no se pague durante esta coyuntura, se entiende deberá ser prorrateado a la salida de estas medidas de emergencia. Y está muy bien que el estado marque pautas sobre cómo los privados pueden acompañar en la solución de este tema, sumamente delicado para todos los hogares y actividades.  Pero me parece que aun falta ver como los estados, municipales, provinciales y  nacional, acompañan con una disminución o exención  de los impuestos a su cargo. Como observación y no como crítica, es más fácil regular sobre cuánto deberán pagar  unos o sobre cuánto dejarán de percibir otros, siempre privados. Festejamos, si vale le expresión, que no se corten servicios básicos durante estos tiempos, luz, gas, cable, telefonía, etc.

Estaría bueno, considero, que sea el estado el que también acompañe, con una disminución o quita de sus impuestos. La intermediación es la mayor seguridad de que las partes se equilibren en sus posibilidades. Consensuar sin violar, ni siquiera violentar la seguridad jurídica de los contratos, en el caso de las locaciones.

PAUTAS DE NEGOCIACIÓN

En definitiva, las Medidas Marco, que el Gobierno envía al Congreso, dejan pautas claras de negociación a entablar entre las partes. No eximen de los pagos de cánones locativos ni de las demás obligaciones mensuales que emanan de los contratos, ya sean de viviendas o de comercio. Indirectamente, fortalecen las funciones de negociación y la intermediación del administrador y de las partes, dando como fundamental el diálogo para paliar la crisis. La concientización de compartir el esfuerzo, sujeto a lo que establece el Art. 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación es una herramienta sumamente útil. El  mercado de locaciones es  un mercado totalmente atomizado. No hay, solemos decir, dos relaciones locativas iguales

La sociedad necesita una respuesta y seguramente, en cada caso, uno por uno, la respuesta estará. Estamos  ante una crisis que nos iguala, que nos hace reflexionar y seguramente, el mercado de locaciones y la industria inmobiliaria, en general responderán a la altura de la época que corre.