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26.12.19

El impuesto al dólar cómo impactará en el Real Estate

Residencias, campos, industrias, oficinas, locales y emprendimientos tuvieron un año donde la incertidumbre dominó el mercado, Desde L J Ramos analizan el impacto de las medidas en cada segmento de mercado y no prevén cambios en la situación, ante las actuales medidas.

El ministro de Economía, Martín Guzmán, anunció que las compras de divisas para atesoramiento pagarán un impuesto del 30%. Incluso los US$200 que hasta ahora estaban permitidos adquirir por mes.

La pregunta que surge es, ¿qué efectos tendrá esta medida sobre las operaciones inmobiliarias?

OFICINAS

Martin Potito, director de la División Oficinas precisa: “Las medidas impulsadas por el gobierno en lo relativo a nuevos impuestos y limitaciones a la compra de divisas no hacen más que enrarecer aún más la situación actual del mercado inmobiliario corporativo. Como es bien conocido, el mercado de alquiler de oficinas se referencia en dólares aunque los alquileres se pagan en pesos al tipo de cambio oficial.

En este contexto, pareciera que la referencia al dólar oficial a la hora de “pricear” una oficina está empezando a sonar como una anécdota más ya que el valor del dólar oficial ya no es lo que era, sino eso más un 30%.

La pregunta a responder es si se va a modificar el valor o la forma en la que se establecen los precios. En el corto plazo, no parece que haya cambios. En el actual contexto, con vacancia en aumento y precios a la baja, no pareciera ser el caso. Los propietarios ya estaban absorbiendo una caída de sus ingresos reales por la limitación de adquirir dólares a valores oficinales con los pesos que pagan sus inquilinos. En este contexto, a priori queda claro quien absorberá el costo de las nuevas medidas.

Por otro lado, en lo relativo a la compra-venta de oficinas –vehículo de inversión también utilizado por inversores y compañías con excedentes de pesos como protección de valor durante el cepo anterior–, el flujo estimado de ingresos en dólares se verá afectado a la baja, y por lo tanto, la rentabilidad esperada de la inversión. Recordemos que, si bien las transacciones se realizan en pesos, la comparación con inversiones alternativas se analiza en dólares que es la medida que buscan los inversores. Afectado el flujo, por lo menos en el corto plazo, el precio de entrada y esperado de salida seguirán siendo los principales indicadores que puedan hacer que la inversión en oficinas sea más atractiva frente a otras”.

RESIDENCIAL

Dina Crusizio, directora de la División Residencia Recoleta, considera: “Desde mi mirada el impuesto al dólar, hoy “dólar tarjeta", es una medida más que alimenta el desencuentro que vienen transitando la demanda y la oferta. Ya sabemos que ante la falta de dólares, quien cuenta con ellos en la mano validará aún más las ofertas "atrevidas". Aquellos propietarios que no se asusten y las escuchen, probablemente logren que se inicie una negociación que termine encontrando a las dos partes”.

LOCALES

Jorge Gayoso, broker de la División Locales, apunta: “La estabilidad del dólar será crucial para el alicaído rubro de locales comerciales. Esta imposición al tipo de cambio generará nuevamente incertidumbre en las operaciones de alquiler. Con respecto a las operaciones de compraventa que se encuentran casi paralizadas se verán solo oportunidades con quitas sustanciales de valores de venta. No obstante soy optimista en que se reperfilarán contratos aguardando medidas superadoras”.

EMPRENDIMIENTOS

Ricardo Bullrich, director de la División Emprendimientos, puntualiza: “No observo que estas medidas tengan una influencia directa sobre el mercado de los emprendimientos en pozo. Puede pasar que algunas personas no quieran hacer inversiones en el país o que, aquellos que poseen dólares los hagan valer haciendo ofertas hostiles, esto lo veremos con el paso de los meses”.

INDUSTRIA Y LOGÍSTICA

Gonzalo Gianola, director de la División Industria y Logística, indica: “Los valores de las propiedades del sector industrial tienen una importante incidencia de referencia en la moneda extranjera, tanto para alquileres como para ventas. Estas medidas que el Gobierno tomó sobre el dólar, impositivas por un lado y restrictivas por el otro, repercuten desfavorablemente en las operaciones inmobiliarias de nuestro sector. Haciendo que la brecha entre el aumento de la oferta y disminución de la demanda continúe agrandándose.  Apostamos a que sean medidas pasajeras y no de fondo”.

CAMPOS

Juan José Madero, director de la División Campos, resalta: “El mercado de campos estuvo muy retraído durante todo el año y entró en un stand by después de las elecciones, a la espera del rumbo que tomaría la nueva gestión. Las medidas respecto al dólar generan más incertidumbre y la reacción del inversor es retraerse más o, en el menor de los casos, plantear ofertas muy agresivas. Por el lado del propietario, la inquietud es sobre el valor que puede tener su propiedad, aceptando que puede haber una baja respecto del año pasado, pero aún renuente a considerar ofertas que estén muy por debajo de sus expectativas”.

De cara a los próximos meses, el mercado estará expectante de la evolución hasta febrero/marzo del próximo año, no sólo del valor del dólar, si no de las políticas impositivas para la producción agropecuaria. Es de esperar un reacomodamiento de valores, aunque es muy difícil saber cuánto tiempo llevará que se consolide y estabilice un nuevo nivel de precios.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Cómo construir ante el nuevo escenario
“La actualidad nos enfrenta a tres olas: el Covid, la recesión y el calentamiento global, y a partir de esas tres condiciones habrá que analizar toda la cadena de valor que involucra una obra, desde el proyecto hasta su comercialización”, puntualizó el ingeniero Marcelo Lozano, gerente de Obras del Grupo Alvear.
 
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