Alzas y bajas en los precios de las propiedades en Buenos Aires

Durante febrero, el precio de venta promedio en dólares mostró una caída del 0,6%, la segunda consecutiva, continuando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, que tuvo tres caídas mensuales en los cuatro meses. De esta manera, al mes de febrero 2019 se registró una variación interanual del 4,4%, cayendo desde máximos del15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.
 
“Las secuelas de la inestabilidad cambiaria de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, un fenómeno que se extendería al menos hasta mediados de 2019”, destaca Juan Fernández, de Oikos Buenos Aires.
 
Concretamente, la depreciación del tipo de cambio de 2018 ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018. Los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída del 88%, en términos interanuales en el mes de enero (último dato). Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue una variación del -55%, también en términos interanuales.

El motivo: como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un vertiginoso aumento por doble vía. Por un lado, los precios de las propiedades en dólares marcaron una suba del 7% en 2018; por otro, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de 100% durante el mismo período.
 
En los últimos 12 meses (a febrero 2019, últimos datos), el IPA (Índice de precios de Alquileres elaborado por Properati y Oikos Bs.As.) registra un alza del 32.9%, 18 puntos porcentuales por debajo del IPC, y muy por debajo de la apreciación del dólar, que se ubicó en el 93%.

LA DINÁMICA DEL PASADO RECIENTE
 
Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As, detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler, dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria.”
 
Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se revirtió en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017).
 
Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se tradujo en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

 
PANORAMA 2019
 
Para 2019, se espera una inflación de alrededor del 35%, una cifra alta, pero muy por debajo del registro de 2018, principalmente por el traslado a precios de la significativa depreciación del tipo de cambio del año pasado, teniendo en cuenta la trayectoria ascendente de las tasas americanas, la sequía y otros factores internacionales.
 
En cuanto al tipo de cambio, se espera un primer semestre 2019 con una depreciación en línea con la inflación, ya que no queda claro la liquidación de las exportaciones, sumadas a las elevadas tasas puedan contener el creciente apetito por la moneda extranjera durante este año sesgado por las elecciones presidenciales.