El mercado de Pinamar crece en propuestas alternativas

Sebastián Lucero, a cargo del área de desarrollo y proyectos de Pinamar SA, describió a Áreas Globales las zonas en vías de desarrollo y los proyectos en marcha destinados a diferentes targets de demanda. Actualmente, Pinamar SA está desarrollando el barrio Los Pioneros, en una zona más alejada de la costa, que incluye 223 lotes de 600 y 700 m2, de los cuales ya se ha vendido, en una primera etapa, el 45%, con valores que parten de US$ 55/56.000. “Una venta exitosa que luego se desaceleró a causa de la crisis económica, pero seguimos avanzando en la infraestructura, apertura de calles, cloacas, tendido de gas, iluminación”, precisa. Y explica que en esa zona el desarrollo de La Herradura, hoy totalmente consolidado, con lotes de 1400 a 1500 m2, ofició de punta de lanza. “Si bien, en un principio, fue pensado para un público local, tuvo aceptación entre los turistas que buscan una vida más apacible e igual fenómeno se está dando en Los Pioneros”.

En cambio, en la zona que rodea a la Uade, delimitada por la avenida Intermédanos que comunica todo el partido con Ostende, Valeria y Cariló, y el paseo comercial Náyades, que desarrolló la empresa,  es donde se están gestando una serie de proyectos de carácter multifamiliar, en los que por la comodidad de los accesos se ubican mayoritariamente los pinamarenses. Entre los edificios ya terminados se encuentran Náyades Residencias, Positive tower III y IV, desarrolladas por Creadora de Ideas, que también está construyendo Status Tower, sobre la Bunge, donde ya no quedan lotes multifamiliares.

MACROLOTES

“En el caso de los macrolotes tratamos de trabajar en forma conjunta con los desarrolladores, ya sea aportando una parte del negocio, si el planteo nos interesa, o bien tener cierta injerencia en el producto para que no se canibalice uno con otro. Hay que considerar que es un mercado de nichos dirigido a diferentes targets, relativamente chico, por lo cual hay que generalizar un poco más para que esa muestra justifique un target suficientemente amplio para encarar un proyecto. Hoy se han incorporado una serie de desarrolladores, que ya saben cómo es el mercado y cómo moverse. Hay muchos proyectos aprobados e interés por construir, pero están esperando el timing oportuno para lanzarse” resalta.

Con respecto al valor de la tierra, Lucero indica: “Tratamos de ser coherentes si tomamos metros cuadrados, tomar porcentajes que puedan favorecer al desarrollo. En los casos de reventa de lotes multifamiliares considerando que no quedan lotes sobre la playa, se hace bastante difícil generar proyectos. Hoy un valor de venta del m2 de un departamento sobre el mar está en el orden de US$ 3500 el m2. Cuando la oferta se amplía es más difícil hacer valer esos metros cuadrados. El valor de la tierra en lotes multifamiliares se ubica en US$ 300/400 el m2 de Fot; en unifamiliares arranca de US$ 80 el m2”. Y comenta que en loteos unifamiliares, por ejemplo en los barrios consolidados Tridente 5, o Álamos II ya hay más de 30 casas en obra, y 100 ya construidas; mientras que en Álamos I, los lotes que quedan se ubican en valores de US$ 100.000.

ISLA DEL GOLF

Se caracteriza por estar enclavada en medio de los links, integrada por 43 lotes, con precios que parten de US$ 90, el m2, todavía con pocas casas terminadas. “Si bien es un barrio abierto, buscamos plantear una base para que los propietarios se organicen y puedan contar con servicios de seguridad, dadas las características del predio. En este caso, así como en Pinamar Norte, se ha implementado un plan denominado Construcción, por el cual si se compra un lote con un anticipo del 40% y el resto se abona en 24 meses, si a los 18 meses se presenta el final de obra, el propietario está exento de pagar las 6 cuotas restantes. De forma tal de fomentar la construcción”.

PINAMAR NORTE   .

En Pinamar Norte, la desarrolladora Mingote, que ya tiene en su haber 5 edificios, está construyendo La Renata Norte, un proyecto del estudio Bodas Miani Anger que comprende 260 departamentos de los cuales ya se han vendido 140, en precios que rondan US$ 2400. Otro emprendimiento es la Frontera de menor escala, con17 departamentos. Aportan servicios, amenities y sobre todo el mantenimiento que debe estar acompañado de una buena ecuación de expensas. Por otra parte, en ese sector hay más de 150 lotes.

“El proyecto se incluye dentro de cuatro manzanas donde se pueden construir 200.000 m2 de Fot, zona que cuenta con una ordenanza especial, donde se está trabajando con varios desarrolladores. En esa área, Pinamar SA proyecta un centro comercial, para lo cual se requiere densidad, en principio se construirá un gran centro social que será la sede de una organización vecinal”, explica. Estos desarrollos están ubicados cerca de la playa, de los médanos, dirigidos al turista que apunta a esa forma de vida, que viene con el cuatriciclo, la 4x4, que hoy representa el 50%, un turista diferente al tradicional, al que hay que atender, aunque se deben regular determinadas cuestiones, que dependen más del Municipio.

PERSPECTIVAS   

“En la actualidad, las zonas para desarrollos multifamiliares son Pinamar norte y Náyades sobre Bunge, los predios tienen superficies 1200 a 2000 m2, donde se pueden construir 3000 m2 más cocheras. El plan director es mucho más amplio, hay que considerar que lo que está loteado es la mitad de la tierra disponible”, puntualiza Lucero.  Al analizar la evolución del mercado, en un año que califica como complejo, precisa que hoy el comprador es el que busca construir, la venta de lotes era más para inversión, ‘ahorradores en tierra’. Hoy se vende a precios reales entre US$ 8/9 el m2, en nuestro caso siempre nos beneficia la posibilidad de financiar, aunque también algunos en reventa ofrecen financiación. Son valores de mercado, no de oportunidad”.  

Por otra parte, el crecimiento de la Uade y los objetivos que se propone la institución, con diferentes modalidades de estudio y ampliación de las carreras, que en un principio se orientaron a gastronomía y hotelería, comienza a generar una demanda que no está atendida. “Sobre ese aspecto, estamos trabajando con desarrolladores que apuntan a ese público en particular. Potencialmente es un mercado importante, pero que todavía no se concreta”.  Además, comenta que hay una parte del mercado local que no cuenta con muchas opciones, sobre todo gente de trabajo, ya que el valor de los lotes en una reventa, como mínimo, se parte de US$ 35.000 /40.000. “Estamos tratando de generar en tierras de la empresa, en conjunto con otros desarrolladores, algún tipo de proyecto que, a partir de una determinada financiación o forma de ingreso, posibilite el acceso, habida cuenta del incremento de la población”, explica. Un fenómeno que, a su vez, ha ampliado el mercado de locaciones, donde históricamente no se alquilaban casas para todo el año, pero hoy ya no es tan rentable alquilar solo por la temporada y se vuelcan al alquiler.