El impacto de la devaluación

Buenos Aires es una ciudad con un mercado de oficinas clase A muy pequeño en comparación con otras capitales latinoamericanas. La razón principal es la falta de financiamiento de proyectos de inversión a largo plazo y el poco capital disponible. Si a este reducido portfolio le sumamos vacancias históricamente bajas (excepto en momentos de crisis como la de 2001), se genera un contexto donde los precios se mantienen y suelen aumentar año a año. La devaluación actuó como una actualización del dólar, que se había mantenido relativamente estable en los últimos años, en los cuales hubo alta inflación, y se equilibró parcialmente con esa inflación acumulada.

LOCACIONES  

Hasta ahora son escasas las renegociaciones. Hay ciclos que beneficiaron a los inquilinos, como en los años del cepo, donde los locatarios pagaban a tipo de cambio oficial, o bien durante los últimos 2 años, donde el dólar quedó atrasado; y hay ciclos que benefician a los propietarios, como esta devaluación. En una visión a largo plazo, esto se termina equilibrando.

COMPRAVENTAS

Los inversores son más cautos y se han volcado al “wait and see”. Si bien los alquileres de oficinas están establecidos en dólares, y las rentabilidades no deberían cambiar, algunos quisieron aprovechar la oportunidad para tratar de negociar valores a la baja. En algunos casos, se obtuvieron ciertos descuentos (no muy significativos) y en otros casos no, dependiendo de los vendedores y de su urgencia. Hoy en día, la baja del dólar descomprimió bastante la situación.

DEPÓSITOS LOGÍSTICOS

En el mercado de depósitos clase A, se observan dos grandes movimientos: Primero, el costo de construcción en dólares ha bajado alrededor de un 15% a causa del abaratamiento de la mano de obra.

Aunque no toda la devaluación se ha trasladado a precios, ya que ciertos componentes de un depósito están fuertemente dolarizados. Por ende, es buen momento para construir, ya que los costos de construcción deberían retornar a sus niveles previos durante el próximo año, por el efecto de la inflación proyectada para el 2019.

Por otro lado, y dado que la devaluación afectó el consumo, y que gran parte de los alquileres están en dólares, los valores de renta de depósitos clase A han bajado, hasta un 20% en algunos sectores. Con la devaluación, el peso del alquiler en el esquema de negocio de ciertas empresas se volvió inviable. Muchos se sentaron a renegociar contratos con los propietarios, que tuvieron que hacer un esfuerzo para acompañar a sus inquilinos, y así proteger relaciones de largo plazo. Por otro lado, la baja de precio es también el resultado de la incorporación de nuevos metros construidos de forma especulativa durante los dos últimos años. Esto hizo crecer la vacancia y algunos desarrolladores están resignando precios para colocar sus metros. Por lo cual es un buen momento para alquilar nuevas superficies.