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25.10.18

Es necesario planificar en el largo plazo

Ante medidas cortoplacistas, que no consideran el impacto en la cadena de valor de la construcción, sumado a la abrupta devaluación y la inflación, el sector busca recomponerse, algunos de los puntos de un encuentro convocado por Áreas Globales en la Asociación de Empresarios de la Vivienda.

El debate en la sede de la AEV
El debate en la sede de la AEV
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Estuvieron presentes el presidente de la AEV,  Miguel Camps, y el director institucional, Rodolfo Carretero;  Darío López socio de Arquitectónica; Santiago Tarasido, presidente de Criba;  Fernando Esquerro, presidente de Dirikon, Francisco Gallicchio, presidente de Vidogar Construcciones, Marcelo Di Mitrio, titular de la firma homónima e Iván Chomer, ceo de Grupo Chomer.

Una primera constancia es el atraso en la expectativa de poner el foco en la construcción para la clase media,  ya que el impulso que los créditos empezaron a dar hasta marzo de este año  al menos a la compraventa de usados, no alcanzó a plasmarse en nuevas obras – salvo escasas excepciones- que deben enfrentar ahora el cambio de paradigmas.

Las previsiones en pos de incorporar tecnología y métodos de trabajo para acelerar las obras, debieron posponerse nuevamente ante el cambio de la situación económica, que vuelve a impedir estrategias de largo plazo, y mancomunadas en toda la cadena. Con el propósito de no paralizar obras y mantener los puestos de trabajo, los desarrolladores se ven obligados a volver al sector Premium y a distraer sus esfuerzos en la coyuntura nuevamente.

“Las medidas anunciadas no son alentadoras, ya no se piensa en construir para la clase media, esa posibilidad se ha diluido y ha quedado circunscripta a viviendas de hasta 100.000 dólares, que pueden tener cierto margen si el estado da la tierra y los municipios bajan impuestos. Pero para el resto de los desarrollos se requieren otras medidas. Una alternativa es instrumentar fideicomisos al costo como una forma de financiamiento”, precisa Miguel Camps. Y agrega que el gobierno dice que tiene limitaciones fiscales, que no pueden dar concesiones, pero si la construcción no arranca tampoco hay crecimiento. Es un diálogo de sordos.

A su vez, Gallichio comenta que según su experiencia  el 20% de compromiso de la cuota familiar es casi un tope en el segmento de menores recursos, con los nuevos valores de UVA más 8% se hace problemático acceder a un crédito que daría una cuota alta de $ 25.000 para  un inmueble de US$ 100.000. Por otra parte, se comentó que no hay morosidad manifiesta en los que tomaron créditos, ni tampoco se han paralizado obras.

“Con las nuevas medidas, sobre todo la ley de alquileres, se buscó flexibilizar el acceso a la vivienda, pero no se consideró la retracción que se produce en el otro extremo de la cadena integrada por el constructor y el inversor, en lo cual ya está incidiendo la inflación que en septiembre alcanzó el 7%”, señala Carretero.

Por su parte, Esquerro recalca que el mercado tiene una doble imposición la inestabilidad cambiaria, un golpe durísimo por el lado de la oferta y la demanda y la inflación que impide planificar a mediano plazo. Por otro lado, si bien admitieron que los costos de construcción bajaron, hay que considerar que hay insumos dolarizados como el acero, el aluminio, etc. Lo que ha quedado rezagada es la mano de obra, pero habrá una próxima paritaria, con lo cual la baja es de corto plazo, no se sabe con qué costo se terminará una obra, iniciada con costos que ya se desfasaron.

Si bien se trató de desalentar sin éxito la dolarización de los precios, es un proceso difícil de revertir, dada la inestabilidad cambiaria y la falta de vigor del mercado de capitales para atraer a los inversores. A su vez, la ley de alquileres que se busca promulgar no se sabe bien cuál es la mejora, si el inquilino puede rescindir el contrato, para qué alargarlo a tres años, se pregunta Darío López.  Y agrega que gente interesada en comprar con la suba del dólar y el mantenimiento de los precios, optó por alquilar. Di Mitrio se preguntó si el Gobierno no estaría buscando alejar al inversor del sector inmobiliario, “para romper con el dólar como expresión de valor” , aunque esa estrategia se ve como difícil en la coyuntura actual.



AUSENCIA DE POLITICAS GENERALES

Esquerro insistió en la falta de coordinación para pensar políticas organizadas para recomponer todas las partes de la cadena de la construcción, y no en forma fragmentada, como sucede. A lo que terció Camps: “No se puede mantener una planificación de mediano plazo que origine un sector fuerte. Es necesario volver al eje”.

“Hay adelantos tecnológicos que se estaban implementado, que se han postergado ante el cambio brusco de la situación. No es posible proyectar a largo plazo”, remarca Santiago Tarasido.  En el caso de Criba, introdujeron el sistema BIM en la restauración de Retiro, que es el proceso de generación y gestión de datos de un edificio durante su ciclo de vida​ utilizando software dinámico de modelado en tres dimensiones y en tiempo real, para disminuir la pérdida de tiempo y recursos en el diseño y la construcción. De esta forma se agiliza todo el mantenimiento de la estación, que quedó con un modelo en 3D para atender el manejo de las instalaciones.

Por el momento, apunta Iván Chomer, hay que volver a tomar la iniciativa sobre el segmento medio, ya que el sector ABC1 sigue dentro de los altibajos usuales. Proyectos con valor agregado en diseño, calidad y arquitectura, tienen buena recepción. Incluso están apareciendo instrumentos financieros destinados a invertir en la construcción a partir de tickets moderados. La producción en escala es la que más sufre. Y sin incentivos no es posible lograrla, más allá de ejemplos posibles como fueron los distritos, la construcción de la villa olímpica en tiempo en forma y con calidad, y otras obras de envergadura que se están concretando.
 

 
 
 
OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
El impacto de la devaluación
“La devaluación tuvo un impacto relativo en el segmento de oficinas, considerando que es un mercado reducido con baja vacancia. En tanto, en el sector logístico es un buen momento para construir”, comenta José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.
 
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