El sector requiere incentivos claros

Si pensamos en inversiones reales a efectuar por el sector privado, no solo cuentan la reducción del IVA acompañado por las posibles exenciones de sellos e ingresos brutos, que sin duda reducirían los costos, ni las iniciativas para mejorar el financiamiento de proyectos y compradores. A medida que se pretende ir bajando en la escala socio económica del mercado, lo que cuenta es la capacidad de cuota y como, a partir de la misma, lograr un producto de tamaño, características y localización adecuados para esa demanda. Obviamente, cuando la ecuación es más ajustada aumentan los riesgos del negocio y disminuye la vocación de los empresarios de asumirlos frente a la alternativa de segmentos con mayor capacidad de pago.

Es así como, ante circunstancias de mayor incertidumbre como la presente vuelve, para los que pueden, el concepto de “la propiedad como refugio de valor”, pero simultáneamente se aleja la posibilidad de acceso para la clase media que requiere crédito. Por eso vuelven a tomar impulso los desarrollos por fideicomiso al costo en ubicaciones premium y con pago total durante la construcción. Esta modalidad, donde el desarrollador no invierte capital propio es, además de achicar el riesgo, la única que lo pone a salvo del “impuesto a las ganancias sobre el recupero de su capital”.

Debido a esto, si se busca no dejar de lado a la clase media, desde el gobierno y las instituciones financieras es hora de analizar variantes más creativas. Como ejemplo, podría analizarse la vía del “Fideicomiso al costo financiado”, donde el gobierno podría mantener los incentivos y los bancos otorgarían al fiduciario crédito “intermedio + largo” ocupándose éste último de su administración hasta la cancelación total. De esta manera se reducen al mismo tiempo los riesgos del desarrollador, el costo de la vivienda y el costo y gastos de la financiación. Y se podría atender a un sector medio claramente por debajo de los que pueden pagar el 100% durante la obra.

Parece indiscutible en las circunstancias actuales la necesidad de generar empleo e incremento de actividad en un sector como este de gran poder multiplicador. Sin embargo, es llamativo el impacto desalentador y falto de incentivo del “impuesto a las ganancias sobre el recupero del capital” que castiga al desarrollador en épocas de alta inflación: para recuperar al final del proyecto los mismos dólares invertidos, pero con diferente valor en pesos, esa diferencia nominal resulta gravada al 35% por el Impuesto a las Ganancias. Ni hablar si la tierra fue adquirida, como es habitual, hace algunos años. Al no estar admitida la actualización de balances, la forma sería una exención de ese impuesto a los proyectos que se inicien en determinado periodo, siendo esto mucho más relevante y determinante que el Iva de la construcción.

Sin cierta ductilidad y creatividad de los involucrados, en especial de las autoridades, la clase media, aun la más acomodada, seguirá esperando. Claramente el gobierno debería descartar las dosis homeopáticas: el inicio de nuevos emprendimientos solo podría reactivarse con una clara definición de disparadores contundentes de la inversión privada, sin los cuales la misma no será realizada.