Lunes 24 de Septiembre de 2018
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Portada / Bienes Raíces y Arquitectura / Nota

11.09.18

¿Qué pasa hoy con el inversor que tiene dólares? 

A pesar de la suba del dólar en las últimas semanas, aún hay compradores que cuentan con esta moneda y están dispuestos a invertirlos en la compra de una propiedad. ¿Cómo actúa, compra, consulta y se mueve ese público? La opinión de los brokers.

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, considera que la diferencia radica en quién tiene ahorro en dólares versus quién tiene flujo de ingresos en pesos: ‘’el segundo es quien compra en cuotas, que normalmente también es la moneda que acepta el desarrollador, ya que sus costos de construcción son en pesos, con la salvedad que se suelen aplicar con el ajuste de inflación de la construcción. En un contexto de más del 30% anual de inflación, es suicida no hacerlo. Por lo tanto, el comprador tiene asumido que de pagar en cuotas deberá hacerlo con precios ajustados’’.

Además, indica que el inversor busca primero un refugio de valor, y si puede, un upside, es decir espera luego de un tiempo venderlo más caro. Esto no significa que vaya a hacerlo, pero contempla esa posibilidad. También hay inversores que piensan en la primera vivienda de sus hijos y suelen entrar en un negocio de compra de pozo cuando ellos promedian los 20 años. Y reflexiona: ‘’En este escenario en el que el dólar sube, los atrae la baja del valor nominal por metro cuadrado en dólares por el hecho de tener los dólares en la mano y que cada vez valen más”.

‘’Veníamos de un mercado, en el que la oferta estaba con más armas de negociación que la demanda, principalmente porque teníamos muchos compradores para una oferta estancada y hoy las fuerzas se equilibraron. Eso hace que el comprador pretenda condiciones comerciales de precio más ventajosas. En algunos pocos casos las logra, pero en muchos otros no, ya que la oferta no está preparada para resignar más valor que el usual”, comenta Tomás Seeber, director de RG Montes.

ALQUILERES / RENTABILIDADES

Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria identifica el contexto actual como una ‘’nueva situación debido a que el mundo está complicado para los inversores comunes. El inversor está buscando buen precio y ubicación, y sigue apostando a los ladrillos’’.

Y agrega que, luego del cambio de escenario de los últimos meses, el grueso de los jóvenes está regresando al alquiler como única opción, y que si bien, con la devaluación las rentas en dólares bajaron, con el tiempo esa diferencia se corrige. Por eso el inversor sigue apostando a la renta y los más rentables son los inmuebles comerciales, locales, oficinas y depósitos’’.

En este sentido, Matías Albin, director Comercial de Casa Campus, evalúa que el que tiene dólares compra como inversión porque no quiere tenerlos en una caja de seguridad ni en un mercado volátil, prefiere invertir en algo concreto. ‘’Primero para sacar una renta y segundo para capitalizarse con los ladrillos. A la larga terminan valiendo más que los dólares que tenía guardados debajo del colchón’’.

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, afirma que quien tiene dólares puede ser consumidor final o inversor y que el consumidor fina,l por lo general, es alguien que vendió su propiedad para comprar otra; mientras que el inversor suele ser rentista: ‘’Y es ahí que analiza tanto la renta anual en dólares como el tipo de propiedad a comprar. En los momentos donde hay un enfriamiento del mercado es donde suelen aparecer oportunidades inmobiliarias’’.

Mientras tanto, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Inmobiliaria, sostiene que no se ve en el mercado al inversor rentista. Y es razonable que así sea: ‘’a la pérdida de la rentabilidad, producto de la locación de inmuebles –hoy se encuentra en mínimos históricos-  se le agrega un escenario de mayor conflictividad en la relación locador – locatario, sumado al ruido que genera el postergado tratamiento por parte de la Cámara de Diputados del proyecto de Ley de Alquileres’’.

QUIENES COMPRAN

Si bien existe un recambio generacional, la concepción no ha cambiado. “Hoy el inversor está mucho más informado, ya que puede acceder a ofertas por medio de Internet y sabe casi en tiempo real los valores de cada cosa, apunta el directivo de Grupo Chomer. Y señala que, en su mayoría, son inversores locales. Aunque también los  hay del interior que compran en las mejores zonas de Capital, ya que saben que tiene precios más sostenidos en el tiempo, o lo piensan para sus hijos cuando vengan a estudiar a la universidad o vivir solos. Pero son fenómenos más aislados.

Por su parte, desde Casa Campus indican que poseen su propio ‘’core de inversiones’’, propietarios que ya son miembros de la comunidad y vuelven a invertir, pero también hay nuevos compradores que se acercan al negocio por el atractivo de contar con una renta. Además advierten que ‘’donde el mercado va a explotar por el producto es en el interior porque la distancia deja de ser un problema. El inversor que invierte en Buenos Aires y vive a 1000 kilómetros tiene el mismo producto y los mismos beneficios que el que vive a la vuelta del emprendimiento porque no se tiene que encargar de nada y se ve favorecido por ello”.

A su vez, Chomer indica que muchos compradores finales adoptaron estrategias de inversores y es muy común que se compre en pozo más barato, no como inversión, sino para obtener una buena tasa de descuento y planear mudarse en dos o tres años a un proyecto que gusta. Además, agrega: ‘’paralelamente, los inversores siguen prefiriendo el producto en pozo que el terminado y es lógico ya que asumen su riesgo acompañando el período de mayor upside del producto, y el desarrollador se apalanca gracias a ellos.

Tomas Seeber advierte que hay nuevos consumidores, aunque son los que hace un tiempo invertían en Lebacs y en otro tipo de inversores financieras que le ganaban al dólar. Y puntualiza: ‘’con este escenario de devaluación, han perdido plata y vuelven a un mercado dolarizado y de economía real’’.
 

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