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02.07.18

Dólar volátil y mercado inmobiliario

En el contexto de una economía con un dólar aún muy volátil y nuevas metas inflacionarias obligadas por la coyuntura, algunos brokers inmobiliarios analizan el impacto en el mercado.

Para Mariano Oppel, el menor movimiento resulta evidente y la disminución de las solicitudes de créditos se hacen sentir. ”En su mayoría, el cambio de condiciones ha hecho imposible para muchos, el acceso a la propiedad, aun pidiendo crédito. Este cambio de condiciones, con nuevo tipo de cambio, generó muchos replanteos y caída de operaciones”. Para el operador, casi el 40% de los que compraban con crédito ya otorgado, propiedad reservada y precio acordado, no lo pudieron concretar.

Sin embargo, para el segmento de la demanda que cuenta con fondos,” hoy surge una muy buena oportunidad, ya que, estos silencios disciplinan y ayudan a que, tanto inmobiliaria como propietario, presten más atención a sus propuestas”.

No obstante, afirma que simplemente son momentos en que cambian algunas variables y muchos se quedan esperando para ver qué pasa, en algunas ocasiones perdiendo buenas oportunidades. “Todos sabemos que conviene salir a comprar un equipo de aire acondicionado en pleno invierno y no esperar a enero”, grafica con una comparación.

Mirando con perspectiva, opina, en los últimos cinco años el peso se devaluó frente al dólar un 500% y los inmuebles, en muchos casos, duplicaron su valor. La devaluación se va a precio y el costo de la construcción fija un piso inquebrantable.

“Las operaciones se negocian un poco más, las ofertas son un poco más agresivas pero las negociaciones que se terminan cerrando, lo hacen con ajustes que no superan el 5 o 7%. Pero esto tiene mucho que ver con la corrección que muchos precios deben realizar ya que fueron tasados por arriba del valor de mercado, en una época de mucha demanda y con expectativas de suba exageradas. Esto ya cambió”.

EFECTOS DE LOS VAIVENES

No hay uniformidad entre los brokers sobre la influencia que han tenido los vaivenes económicos en el cierre de operaciones. Algunos señalan que las operaciones más afectadas  han sido las atadas a créditos hipotecarios. Otros, más optimistas, resaltan la fortaleza de un sector acostumbrado a la inestabilidad económica.

En esta última línea se encuentra Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, para quien “Las operaciones que se cierran se hacen sin cambios salvo excepciones. Incluso se siguen firmando boletos. Respecto a los precios, los cierren suelen hacerse entre un 5 y un 10% del valor de publicación”.

Para Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria, señala que “en el mercado de usados las operaciones se están cerrando igual que siempre, en dólares, ya que las mismas están dolarizadas hace más de 50 años, aun habiendo atravesado todo tipo de crisis realmente graves a lo largo de estas décadas. Por dar el ejemplo más cercano, hace solo dos años y medio en el mercado se trabajaba en un contexto de cepo cambiario, con una brecha importante entre dos tipos de cambio distintos, inflación real del orden del 40% y reglas de juego poco claras. En este sentido la seguridad jurídica y las condiciones de trabajo actuales, son ampliamente favorables respecto a poco tiempo atrás. Creo que los compradores que compraban con crédito bancario son los que se vieron afectados por el momento”.

La visión de Tomás Seeber, director de la inmobiliaria RG Montes, es menos optimista : “Se están cerrando operaciones con mucho más trabajo que antes. Este escenario de volatilidad e incertidumbre en el valor real del dólar hizo que sobre todo la demanda, que hasta hace 60 días era constante y creciente, se muestre más cauta a la hora de resolver operaciones y en algunos casos un poco más agresiva en las ofertas que realiza”. Con un escenario menos favorable a la demanda, el comprador siente que se equilibraron las fuerzas y actúa en consecuencia. “El problema radica en que los propietarios no están dispuestos a resignar valor y el trabajo está en cómo achicar esa brecha”, sostiene. Esfuerzo y negociación, son los términos, con los cuales también coincide Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

Respecto de si la situación económica ha influido en que se caigan operaciones que ya estaban por cerrarse, los consultados se mantienen optimistas e insisten en la idea de que la inestabilidad es momentánea y que mejorará en el futuro.

No obstante, recalcaron que es importante ser extremadamente realista con los precios, realizar tasaciones serias sin aplicarle voluntarismo, deseos o necesidades personales, ni exceso de expectativas.

 

 
 
 
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