La actividad inmobiliaria en tiempos inciertos

El escenario económico argentino no suele dar respiro. La suba en paralelo del dólar y las tasas de referencia del BCRA, y la intención de blindar la economía con respaldo del FMI irrumpieron en estos días sumando turbulencias a un contexto de por sí incierto. Esto es sólo la punta del iceberg, las emergentes de un conjunto de factores internos y externos, directos e indirectos, estructurales y coyunturales, que exceden a este texto.

Antes que las causas, opiniones, o consecuencias -que aún están por verse- importa aquí ver cómo nos posicionamos desde el real estate, la cadena de valor inmobiliaria. Como especialistas nos corresponden la toma de decisiones en la labor propia, tanto como asesorar, orientar a clientes, actores de otras áreas, o aún al público en general.

TIEMPOS

Aun reconociendo el potencial impacto de este cuadro, la sugerencia es no quedarnos atrapados en la coyuntura. Nuestra actividad opera en plazos medios, no cortos. Transita meses de una compraventa o años de un emprendimiento, no el “minuto a minuto” de la bolsa o casas de cambio. Apliquemos pues miradas relacionales, sistémicas (ver la red, cómo se vinculan las cosas entre sí; ver el bosque tanto como el árbol), y lógicas fluidas (a qué tienden las cosas; no quedarnos en la foto, ver cómo sigue la película).

COSTOS

A quien estuvo trabajando en el terreno, no escapa que mientras la inflación llevó al alza constante de los costos de construcción en los últimos años, mientras la bolsa de cemento subía, el dólar se mantenía contenido y el desfasaje fue cada vez mayor. A fines de 2015 teníamos un dólar oficial en torno a $9.50. La salida del cepo “sinceró” la plaza tomando como tipo oficial los 13.50-14/u$s en que ya operaba el “dólar libre” o “blue”. Desde entonces, tuvimos inflaciones en torno a 40% en 2016 + 25% en 2017 + cerca de 10% en lo que va de 2018: un acumulado en torno al 75%. Si el valor de salida del cepo se multiplica por 1.75 nos lleva al rango de 23 a 24 $/u$s. Mientras escribo estas líneas la cotización está en 23.10 $/u$s. Entonces, si bien la devaluación incide en la economía toda y lleva a reacomodar precios relativos; si bien en lo específico esa suba -más la inestalicidad de los precios en nuestro mercado- complica al comprador que gana y/o toma crédito en pesos, no estamos ante niveles irracionales.
El tema es que la suba fue brusca, no es claro cuánto pueda prolongarse la volatilidad, y nuestra sensibilidad histórica al dólar es alta.

MEMORIA

La actividad, la cadena de valor, desde uno u otro lado atravesamos en las últimas décadas dólar bajo y dólar alto, cambios de moneda, ausencia y presencia del crédito, hiperinflaciones y megadevaluaciones, crisis nacionales e importadas, convertibilidad, corralito, cepo.

FOCO

El sector fue recobrando dinámica -y tendiendo lentamente a replantear sus lógicas y modelos de negocio- a partir del impulso brindado por los créditos hipotecarios y las perspectivas de financiación intermedia. La suba de las tasas de referencia como parte de estas turbulencias, empujó también a la suba la tasa que se aplica sobre UVA. En caso de prolongarse en el tiempo, esto impacta directamente en los niveles de actividad del sector. Volvamos a hacer pie en el sentido de nuestra labor, qué/para qué hacemos lo que hacemos. Desde allí, las barreras implícitas y explícitas al financiamiento, su sostenibilidad, sus dinámicas reales y su impacto en la gente, son las grandes claves a seguir desde el sector.

CAUTELA EN RED

La recomendación sería entonces no dramatizar, ni subestimar a priori los alcances de un proceso que aún está en marcha. En tiempos de la post-verdad, seguir su evolución cruzando fuentes diversas y datos duros, no sólo opiniones. Y reforzar más que nunca el trabajo con colegas y otros integrantes de la cadena de valor para lograr un panorama amplio, para comprender entre todos cómo impacta -o podría hacerlo- en las diferentes zonas, segmentos y áreas de la actividad (construcción, venta de usados, nuevos, etc.). Jugar en equipo ante un escenario incierto y complejo, co/operar, trabajar en red.

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI