Oficinas, un mercado que necesita ideas (I Parte)

A medida que la ciudad crece y se modifican las formas de trabajo con exigencias tanto por parte de las empresas como de las nuevas generaciones, los espacios de oficinas se van adecuando a diferentes requerimientos. Aunque el concepto de City de negocios con su gran concentración, sigue vigente, también se abre un abanico de ubicaciones y propuestas edilicias en otras zonas de la ciudad y de la provincia. En el encuentro, organizado por Áreas Globales, participaron los arquitectos Juan Urgell, de UPU; Rodolfo Miani de BMA, Fabio De Marco, de Oficina Urbana; Brígida Squassi y Leo Lotopolsky de Point Design; Ezequiel Camps y Fernando Ure de Intecons; Federico Pernigotti de Criba; José Viñas de Cushman & Wakefield, y Victoria Wasserman de Hydro Argentina, quienes aportaron diferentes enfoques a la charla, en la cual también se debatió sobre las modificaciones al Código de Planeamiento Urbano.

La industria de oficinas en la Argentina, no tiene el potencial que debería, en comparación con otros países, en primer lugar porque se está a la espera de que “el país se estabilice social y anímicamente, una expectativa de largo plazo, que es lo que requieren estos tipos de desarrollos, y recién en ese momento se podrá esperar que lleguen inversiones”, apuntó Miani. Además, agregó que hacen falta ideas creativas desde lo impositivo, como encararon Uruguay y Perú, con resultados muy positivos.

REQUERIMIENTOS Y ZONAS  

“Después de Catalinas las zonas más demandadas, comentó José Viñas, son los corredores de Libertador en Capital y provincia”. Por otra parte, el nodo de la General Paz y Panamericana a partir de la construcción del Dot, que ofrece toda un área de servicios, gastronomía y entretenimiento, impulsó la incorporación de edificios de oficinas, uno de los primeros el de Intencons, y hoy se encuentran en ejecución los de Mercado Libre y el de Coca Cola. Un total de 67.009 m2 construidos y en proyecto 134.000 m2. En tanto que sobre la Panamericana se buscan plantas más amplias.

Desde su visión de emprendedor, Ezequiel Camps recalcó que El Dot es un facilitador, pero también advirtió que hay diferencias en los impuestos según se ubiquen del lado de Capital o de provincia. “El valor de la tierra puede variar de US$ 1100 el m2 en la zona del Dot y Philips, a US$ 400 /600 el m2 en provincia, valores que resultan atractivos, pero a veces ese ahorro en tierra redunda en una menor renta, porque hay que considerar los costos de seguridad y mantenimiento que en la actualidad son altos”, precisó. Otro punto es la escala, hay edificios de 2000 a 3000 m2 sobre colectora de la Panamericana que no han prosperado, lo cual se debe a que tienen más gastos de expensas que oscilan entre US$ 4 a 6 el m2, lo cual entra en el análisis de las empresas ya que la diferencia de un dólar o dos a lo largo de un año es de importancia y más en el caso de aquellos que tienen repartidas sus oficinas en cuatro edificios, por ejemplo.

Además, contrariamente a otras épocas, se coincidió en que las actuales generaciones de no más de 30 años, los llamados millennials, se fijan más en la ubicación, transporte, servicios más que en el trabajo y el salario. No es casual que para atender esos planteos de mayor cercanía, hay empresas que mantienen dos sedes en simultáneo, tal el caso de Mercado Libre.

“Aunque hoy las empresas también buscan concentrar y racionalizar sus espacios, tal el caso de Telefe”, comentaron Brigida Squassi y Leo Lotopolsky del estudio Point Design que se ocupó de todo el proceso de proyecto, optimización de espacios para concentrar los recursos humanos, estudios y oficinas en 40.000 m2 en Martinez, abarcando tres terrenos. Se trasladaron los recursos que estaban dispersos en diferentes locaciones para lograr una mejor operatoria.

Por otro lado, Fabio de Marco resaltó la importancia del corredor que representa la autopista Buenos Aires La Plata, una via de acceso directa a la ciudad, que también cuenta con una demanda potencial, si se considera la población que vive en la zona con necesidades puntuales y la cantidad de industrias radicadas. Además señaló que el proyecto Costa del Plata de Techint, que involucra 4 millones de m2, se ha reactivado ya cuenta con las aprobaciones de los municipios de Avellaneda y de Quilmes y de la provincia, y si bien hay una medida cautelar por parte de ambientalistas, también está en vías de solución.

DESARROLLOS E INVERSIONES

“Es un mercado reducido y a su vez concentrado en pocos desarrolladores con espaldas suficientes para bancar la inversión, ya que el principal obstáculo es el financiamiento para edificios de oficinas”, coincidieron.  Sobre ese aspecto, Rodolfo Miani hizo hincapié en la necesidad de generar herramientas y alternativas para su desarrollo, citó el caso de Perú, donde el gobierno sancionó una ley para promover el desarrollo de proyectos de renta de oficinas con una fecha determinada de ejecución de dos años, con exenciones que posibilitaron acrecentar la tasa de retorno en cuatro puntos y amortizar la inversión en dos años, de esta forma lograron una fuerte reactivación. Y consignó que estaba tratando de presentar un plan similar al actual gobierno.

En el caso de Intecons, que ya cuenta con un edificio en el Nodo Gral. Paz y Panamericana, ante la falta de financiamiento se apeló a la figura del fideicomiso al costo, en dos etapas distintas. Un grupo de inversores abocados a la compra de la tierra y la aprobación del proyecto, que reciben un rendimiento en dólares de entre 16 y 17% anual y otro grupo en el que pueden ingresar empresas e inversores que financian la construcción, con la ventaja del aporte de cuotas aunque con una menor rentabilidad .

En la actualidad, han adquirido un terreno sobre Cabildo a metros de General Paz para construir 65.000 m2. “La compra del terreno se canalizó a través de un fideicomiso, el fiduciante accede a un porcentaje, la ficha era de U$S 300.000, monto con el cual no se compra una oficina pero de esta manera se logró reunir US$ 15 millones, al que se agregaron otros inversores para llegar a los US$ 30 millones que era el precio de la tierra”, explicó Camps. Modalidad que se puede replicar para la segunda etapa que son las oficinas partiendo de US$ 200.000. “Lo que está jugando a favor es que la brecha de precios en el rubro residencial se redujo, con lo cual la inversión en oficinas resulta atractiva”, comentó para recalcar que los inversores locales y algunos del exterior buscan un negocio de renta. “La llegada de fondos del exterior es muy incipiente, la reciente alianza de Goldman Sachs con Pegasus es un punto alentador, que puede traccionar inversiones, ya que Goldman tiene un timing para ingresar en los mercados”, apuntó Viñas.

A su vez, Fernando Ure indicó que son muy pocas las empresas constructoras con capacidad para construir 60.000 m2 de oficinas. “Lo cual se debe a que es un mercado reducido, y eso también se refleja en los proveedores, lo que pasa con el acero, en el cemento por ejemplo. Si todos los proyectos que se prevén comienzan a ejecutarse se producirá un cuello de botella, faltará materia prima”, apuntó Pernigotti. En ese sentido, Victoria Wasserman resaltó que la incidencia en la cadena de valor de los materiales se ha modificado, por ejemplo el aluminio para los carpinteros representaba 60% y hoy es a la inversa tiene mayor impacto la mano de obra, no le define el costo de la obra. “Y tampoco quieren crecer buscan un punto de equilibrio, porque en una economía fluctuante, en momentos de menor demanda les queda un departamento de ingeniería sobredimensionado”, afirmó. Además, señaló que años atrás ante la imposibilidad de girar dinero al exterior las empresas multinacionales optaron por gestar sus propios edificios. Panorama que ha cambiado en la actualidad.