Clubes de campo: sin títulos perfectos

En la República Argentina ser dueño de un inmueble significa poseer una escritura pública a su nombre, debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a su jurisdicción (Art.2505 Código Civil y Art. 1893 Código Civil y Comercial). Así, y solo así, sus derechos son oponibles a cualquiera y usted posee un título perfecto.

Un título perfecto permite donar, vender, hipotecar, heredar, embargar, defender la propiedad con acciones reales, constituir bien de familia, reclamar daños y perjuicios por obras linderas y vivir en paz con los papeles en regla.

Hay cosas parecidas al título perfecto. Por ejemplo las escrituras no inscriptas, las cesiones escondidas, los fideicomisos semi cumplidos y no cerrados y últimamente en el caso de los barrios cerrados y clubes de campo la falta de adecuación al nuevo derecho real de conjunto inmobiliario (Art.2075, 3° párrafo, Código Civil y Comercial de la Nación).

Me esforzaré por explicarlo:  A falta de una normativa específica los clubes de campo, barrios cerrados y cosas parecidas (p. ej. parques industriales y guarderías náuticas) comienzan a proliferar con la anuencia y el permiso de las municipalidades locales, muy entusiasmadas con el progreso y el cobro de impuestos y alentadas por la Ley 8.912/77 de ordenamiento de uso de suelos de la Provincia de Buenos Aires. Luego, siguió el decreto 27/98 sobre barrios cerrados firmado por el gobernador Duhalde. Se agregó el hecho de que en general se trataba de terrenos rurales y por tanto regía el Código Rural de la Provincia de Buenos Aires (Decreto 10.081/83 con sus actualizaciones).

Como nadie se atrevió a discutir que el Código Civil de Vélez Sarsfield era el único regulador y creador de derechos reales, se aplicó a los clubes de campo y barrios cerrado el derecho real de propiedad horizontal (Ley 13.512)  autorizándose por un decreto (9404/87) a que las partes comunes en lugar de pertenecer a los propietarios (como en cualquier propiedad horizontal) corresponderían a una sociedad o entidad jurídica a crearse que por supuesto dominaba el desarrollador. Esto es lo que se llama mezclar o combinar derechos reales y personales.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación con vigencia a partir del 1° de agosto de 2015 (Leyes 26.994 y 27.077) fulminó este tipo de mezcolanzas (creadas por el decreto 9404/87) y además de legislar la propiedad horizontal común (Arts. 2037 y s.s. Código Civil y Comercial) creó una propiedad horizontal especial llamada Conjuntos Inmobiliarios, regulada por los Art.2073 y s.s. No quedan dudas entonces de que para los nuevos barrios privados y clubes de campo  rige el nuevo derecho real de conjunto inmobiliario, o sea una propiedad horizontal especial.

Sin embargo, el problema más grave es otro, y consiste en saber qué hacer con los barrios y clubes preexistentes ya que la disposición contenida en el Art.2075, 3° párrafo, ordena su readecuación.

No se discute si la norma es buena o mala. Lo cierto es que existe y fue específicamente incorporada al Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su redacción final que alteró y cambió el proyecto original. Tampoco se discute si la norma es o no constitucional (Mariani de Vidal). Ya que como lo enseña Carrió en definitiva solo será inconstitucional para un solo caso, cuando así lo disponga la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Es cierto que el Código Civil y Comercial de la Nación (Art.2075, 3° párrafo) no establece un plazo para efectuar la adecuación pero no hace falta porque el régimen de los derechos reales es de orden público y el deber creado (una obligación de hacer) es ineludible y no puede ser dispensado por una autoridad local.

La norma es operativa y provocó, como lo señala Szmuch, la disolución de la persona jurídica que era la titular de las partes no privativas, por falta de objeto, que ni siquiera está en condiciones de seguir cobrando expensas. Debe crearse un consorcio de copropietarios que a su vez designará un administrador.

Asimismo, y como consecuencia de la operatividad y aplicación de la norma, se producen otras consecuencias graves entre las que pueden señalarse: 11.1  Incumplimiento del vendedor (evicción y vicios redhibitorios) si ocultó o no aclaró el estado de adecuación al comprador.

11.2: Incumplimiento del administrador, si faltando a sus deberes no inició los trámites obligatorios, lo que además es causal de remoción (Nissen).

11.3: Responsabilidad del corredor (Art. 1347, Inc. c. del  Código Civil y Comercial de la Nación) por no investigar y comunicar a las partes las circunstancias que pudieran influir en la conclusión o modalidades del negocio.

11.4 Responsabilidad personal, ilimitada y solidaria de todo miembro que posibilitó o consintió el incumplimiento

11.5 Traspaso de los empleados de la sociedad administradora al consorcio de propietarios.

En conclusión, dice el experto. Están fuera de la ley.