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02.02.18

Eficiencia de las inversiones inmobiliarias

“Cómo lograr objetivos concretos que apunten a maximizar la performance y el valor los activos inmobiliarios en su totalidad, incluyendo oficinas, comercios minoristas y multifamiliares”, explica en esta nota Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre.

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La estrategia de inversión y gerenciamiento de portafolios inmobiliarios es un servicio fundamental para distintos actores. Entre los cuales se destacan dos grandes grupos: por un lado empresas que buscan maximizar sus espacios reduciendo los costos operativos; y por otro, inversores que buscan maximizar sus rentas y la performance general de su cartera de activos inmobiliarios.

En ciertas empresas se logran mejoras cuantitativas, optimizando la eficiencia de los espacios con reducciones de hasta aproximadamente el 35% de la ocupación. Esto se traduce en una baja en los costos de ocupación y en los costos de mantenimiento, y mejoras cualitativas, como alinear la estrategia comercial de la empresa con las nuevas necesidades de activos inmobiliarios, mejorar el espacio de trabajo para una mayor productividad y un mejor reclutamiento de los recursos humanos.

Para lograrlo se analizan distintas variables: dónde conviene ubicar las facilidades (ya sean oficinas, planta industrial y/o predio logístico), cómo configurar la operación y cómo gestionar las propiedades con el fin de reducir costos de ocupación, atraer y retener mano de obra calificada, proveer óptimo acceso a clientes y proveedores y lograr la máxima eficiencia en su negocio.

“Este proceso implica analizar el estado de situación, si los activos son propios o rentados, y en función de este análisis hacer una valuación de mercado y elaborar la estrategia para decidir, sea venta en caso de ser activos propios para después comprar o alquilar una propiedad nueva”, resalta Speranza. Y señala que otro caso dentro de las empresas es el de organizaciones que expanden su negocio adquiriendo otras compañías, que se enfrentan a una gran cantidad de propiedades y deben readecuar su portafolio, decidir cuáles quedarse y de cuáles desprenderse.

Aquí se evalúa cuál es el mejor uso de cada uno de ellos, y cómo con otro uso puede tener mayor productividad maximizando su valor (High & Best Use). Ejemplo de ello son plantas industriales dentro de la trama de la ciudad que se han convertido en espacios de oficinas.

Este tipo de organizaciones tiene oficinas ubicadas en distintos edificios, con deficiencias blandas, como los equipos de trabajo diseminados, o duras, como replicar servicios básicos por estar en distintas sedes incrementado el uso del espacio por ende el costo operativo y de mantenimiento. Entonces se estudian diferentes alternativas para una relocalización y consolidación de los espacios de trabajo con el objetivo de eficientizar y reducir los costos de ocupación que pueden llegar hasta una reducción del 35%.

LOS INVERSORES PRIVADOS

El otro caso es el de los inversores privados, fondos privados de inversión y los institucionales, como los fondos de pensión, hoy ausentes en Argentina pero no menos importantes. El gerenciamiento de portafolios ayuda al cliente a maximizar la performance y el valor sus activos inmobiliarios en su totalidad, incluyendo oficinas, comercios minoristas y multifamiliares.

Speranza subraya objetivos concretos: “aumentar la rentabilidad, reducir las vacancias, diversificar la cartera de activos, poner en valor, evaluar posibles cambios de usos, adecuar los edificios a las nuevas tecnologías, obtener certificaciones LEED y elaborar un plan adecuado de gestión y mantenimiento general de los activos. Y además, detectar oportunidades en nuevos desarrollos”.

Para ello, indica que se escanean los activos, las rentas, las vacancias, los usos de los activos (hoteles, oficinas, locales, plantas industriales), y se evalúa qué activos ya no mejorarán su valor para ponerlos a la venta y comprar otros que ayuden a mejorar la renta y la vacancia. O comprar edificios clase B con buena ubicación y adecuarlos a las nuevas tecnologías, transformarlos en LEED y reconvertidos mejorar las ganancias.

EL MERCADO DE OFICINAS

Por otro lado, al analizar la evolución del segmento de oficinas, el directivo comenta que se mantiene la tendencia de baja vacancia, retomando nuevamente la absorción neta positiva. El porcentaje de vacancia durante el cuarto trimestre de 2017 se redujo respecto al trimestre anterior, cerrando en 6.23% sobre el inventario disponible. Además en los últimos meses de 2017, registró el mayor movimiento de todo el año en lo referente al mercado Clase A de oficinas, en gran medida debido a la reactivación producida después de las elecciones de octubre, mostrando una absorción neta positiva de 46.162m².



Respecto al nuevo stock se incorporó la Torre Banco Macro en el submercado Catalinas-Retiro, con una superficie rentable de 35.000m², que ya está ocupado en su totalidad. Mientras que en el submercado Sur se ocuparon 2.724m² en el edificio Chile y Paseo Colón, quedando 7.534 m² disponibles. En los otros submercados, la variación de la vacancia fue consecuencia de pequeñas transacciones en pisos aislados. El valor de renta promedio aumentó ligeramente respecto del tercer trimestre alcanzando los US$ 27.39/m²/mes.


 

 
 
 
Quién es Quién
Luciano García Sáez
Es arquitecto egresado de la Universidad de Buenos Aires en 1992, y acaba de ser designado para dirigir los desarrollos de CMNV, Comunidad de Inversión, en el marco de planes de expansión y crecimiento de la firma, que dirige Leonardo Rodríguez Nader.
 
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