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22.11.17

Construir oferta

“El escenario inmobiliario actual muestra un desequilibrio entre oferta y demanda que se refleja en una escasez de stock y apto crédito. El desafío, construir oferta, a partir del crédito intermedio”, resalta en esta nota la arq. María Laura Calle, a cargo de la Gerencia de Valuación de Activos Inmobiliarios del Banco Santander Rio.

Maria Laura Calle
Maria Laura Calle

La situación que plantea la evolución de los créditos hipotecarios en el último año en el marco de un fuerte potencial de crecimiento para este mercado, se presenta como una gran oportunidad que genera cada vez más interés por parte de los usuarios.

Iniciar el proceso de calificación para un crédito hipotecario implica considerar dos instancias: demostrar la capacidad de pago en relación a los ingresos y que la propiedad a adquirir resulte apta para crédito hipotecario. La instrumentación de la “moneda constante” ha permitido disminuir las cuotas a valores similares a los de un alquiler permitiendo financiar un mayor porcentaje de la vivienda.

La problemática que hoy se presenta se relaciona con la escasez de inmuebles que pueden ser considerados como garantía para una entidad financiera y que, en general, se corresponden con el stock de inmuebles usados. De este modo, el escenario inmobiliario actual muestra un desequilibrio entre oferta y demanda tras quince años de diseñar y construir para inversores.

El cambio de paradigma se orienta a concebir productos para un usuario que ha cambiado en relación a sus posibilidades como tomador de crédito; un usuario que muchas veces debe re-direccionar el GPS y decidir comprar menos metros, sin cambiar de barrio o resignar barrio para no perder comodidad; un usuario que hoy toma conciencia de una frase en la que nunca antes había reparado: APTO

¿QUÉ SIGNIFICA QUE UN INMUEBLE SEA APTO CRÉDITO?

En primer lugar, la condición jurídica para que un inmueble pueda resultar apto como garantía de un crédito hipotecario es que cuente con título de propiedad y que dicho título sea perfecto, es decir no tenga restricciones al dominio como donaciones, sucesiones, inhibiciones, embargos, hipotecas, etc.

En segundo lugar, el uso debe corresponderse con el de vivienda; en los últimos 15 años se han construido unidades registradas como estudios profesionales que en la práctica se utilizan como vivienda, pero que a la hora de la tasación, las entidades financieras no pueden considerar como tal dado que no cumplen los requisitos para la tipología residencial. También la inclusión de usos comerciales que superen el 20% de la vivienda determinan en muchos casos la no aptitud de la garantía.

El mayor inconveniente se produce con los departamentos conocidos como PH o departamento de pasillo. Esta tipología de baja densidad, en la cual el edificio tiene no más de tres pisos y patios, terrazas o balcones aterrazados, en general se presenta como la más riesgosa dado que en general presenta modificaciones con incremento de superficie sobre terrazas y patios sin contar con planos ni conformidad de los copropietarios ni de la autoridad de aplicación.

En este contexto, con un crecimiento exponencial de la demanda y un escenario para la oferta, en el cual el remanente de stock no solo se reduce en lo cuantitativo sino también en lo cualitativo, es que se han aplicado medidas para revertir esta situación en el mediano plazo que se corresponden con cambios en la normativa y sobre todo en las decisiones gubernamentales en relación con la problemática de la vivienda que, por primera vez, se ubica en la agenda de todos los sectores sociales.

De este modo, además de la instrumentación de la moneda constante, el Banco Central de la República Argentina ha propiciado regulaciones para dinamizar el proceso de expansión del mercado inmobiliario y la banca pública se ha puesto al hombro la responsabilidad emprender la “construcción de la oferta” a través de líneas de crédito intermedio al desarrollista que permitan en el mediano plazo el incremento del stock de unidades de vivienda.

El crédito intermedio para desarrollos residenciales se posiciona hoy como el medio apropiado para impulsar la oferta de vivienda nueva adecuada a las necesidades actuales de la demanda y si bien se están dando los primeros pasos, el desafío debe orientarse a fomentar la participación del sector privado con la figura del Estado como regulador y facilitador de este proceso.
 

 
 
 
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